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공인중개사 손해배상 책임의 범위, 어디까지인가

부동산 거래에서 문제가 생기면 사람들은 보통 이렇게 말합니다. “중개사가 책임져야 하는 거 아니에요?”

하지만 법과 판례는 중개사가 책임지는 영역과 당사자가 스스로 책임져야 하는 영역을 꽤 명확히 구분합니다.

1. 공인중개사의 기본 책임 구조

가. 법적 책임의 근거

공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제1항).

이는 단순히 계약상 책임이 아니라, 위임계약에 따른 선량한 관리자로서의 주의의무를 부담하는 것입니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 손해배상(기)). 공인중개사는 부동산거래에 관해서 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가이고, 거래당사자는 이러한 전문성을 신뢰하여 중개를 의뢰하기 때문입니다.

나. 주의의무의 내용

공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 다음과 같은 의무를 부담합니다:

가) 목적부동산의 하자나 권리자의 진위 등에 관한 조사·확인 의무

공인중개사는 매수인으로 하여금 예상 밖의 손해를 입지 않도록 충분히 유의해야 할 업무상의 일반적인 주의의무가 있습니다(서울중앙지방법원 2008. 11. 20. 선고 2008가합50528 판결 손해배상(기)).

예시: 등기부등본상 소유자가 사망한 경우, 상속인이 누구인지, 매도인이 적법한 대리권을 가지고 있는지 확인해야 합니다.

나) 중개대상물의 권리관계 확인·설명 의무

공인중개사는 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조 제1항).

예시: 임대차 목적 부동산에 소유권이전청구권가등기가 경료되어 있는 경우, 이것이 담보가등기인지 본등기 예약인지 확인하고 설명해야 합니다(서울남부지방법원 2008. 5. 21. 선고 2008가단2993 판결 손해배상).

2. 중개사가 책임지는 영역

가. 권리관계 조사·확인 의무 위반

1) 소유자 및 대리권 확인 의무

공인중개사는 부동산의 소유자라고 칭하는 사람으로부터 매도의뢰를 받는 경우, 그가 진정한 권리자인지 여부를 조사·확인할 의무가 있습니다.

판례: 부동산 소유자의 인척으로부터 중개를 의뢰받고 적법한 대리권 유무를 조사·확인하지 않은 채 중개행위를 한 부동산중개업자의 부동산 매수인에 대한 손해배상책임을 인정한 사례(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 손해배상(기)).

구체적 사례: 등기부등본상 소유자가 망인인 주택에 관하여 망인의 장남의 대리인이라고 주장하는 사람과 임대차계약을 체결한 경우, 공인중개사는 상속관계 서류나 위임장, 인감증명서 등을 통해 대리권 유무를 확인했어야 합니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 손해배상(기)).

2) 등기부상 권리관계 확인·설명 의무

판례: 공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 기재된 별도등기에 대한 확인·설명의무를 위반하였음을 이유로 임차인에 대한 손해배상책임을 인정한 사례(서울동부지방법원 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결 손해배상(기) : 확정).

예시: 아파트 임대차계약 시 토지에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 경매 시 배당순위에서 밀릴 수 있다는 점을 설명해야 합니다.

나. 중개보조원의 행위에 대한 책임

소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다(공인중개사법 제15조 제2항).

판례: 건물주에게서 임대차계약 체결, 보증금 수령 등 건물 관리 업무 일체를 위임받은 공인중개사 중개보조원이 임대차계약 체결 후 보증금을 건물주에게 지급하지 않고 횡령한 경우, 공인중개사와 공인중개사협회의 손해배상책임을 인정하였습니다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결 손해배상및공제금).

다만, 이 경우에도 건물주가 횡령행위를 방치한 사정이 있다면 과실상계가 적용될 수 있습니다.

다. 중개사무소 제공 책임

개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제2항).

예시: 공인중개사 자격이 없는 사람이 중개사무소에서 중개행위를 하여 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 중개사무소를 제공한 공인중개사도 책임을 집니다.

3. 당사자가 스스로 책임져야 하는 영역

가. 기본 원칙

중요한 법리: 부동산 거래당사자가 공인중개사에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 공인중개사는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 공인중개사에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아닙니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 손해배상(기)).

나. 과실상계가 적용되는 경우

공인중개사가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 손해배상(기)).

1) 소유자 및 대리권 확인 소홀

판례: 임대차계약 및 잔금지급 과정에서 주택 소유자가 명백하지 아니하고 대리권 유무 역시 명확하지 아니하여 거래당사자로서는 이를 확인할 필요가 있었는데도, 공인중개사의 말만 믿고 제적등본 등 상속관계 서류나 등기권리증 또는 위임장, 인감증명서 등 주택 소유자와 대리권 유무에 관한 확인을 소홀히 한 경우, 과실상계 사유가 됩니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 손해배상(기)).

구체적 예시:

2) 임대목적물의 가치평가 소홀

판례: 임대차보증금이 임대목적물의 시가를 초과하거나 근접하는 경우, 임차인으로서는 자신의 책임 아래 임대목적물의 시가 등을 조사·확인한 후 임대차계약 체결 여부를 결정할 책임이 있습니다(대구지방법원 2021. 7. 21. 선고 2020나327421 판결 손해배상(기)).

예시: 시가 1억원인 부동산에 대해 임대차보증금 9천만원으로 계약을 체결한 경우, 임차인에게도 과실이 인정될 수 있습니다.

3) 선순위 임차인 확인 소홀

판례: 공인중개사가 선순위 임차인의 존재 및 임대차보증금액에 관하여 확인·설명의무를 다하지 못한 경우에도, 임차인이 임대인에게 직접 선순위 임차인의 존재 여부를 확인하지 않은 과실이 인정됩니다(대구지방법원 2021. 6. 30. 선고 2019가단129484 판결 손해배상(기)).

예시: 다세대주택 임대차계약 시 다른 세입자의 보증금 규모를 확인하지 않은 경우

4) 계약 내용 확인 소홀

판례: 원고가 통상 부동산 소유자가 임대차계약을 체결하고 관리하는 수준, 즉 구체적인 계약 체결 내용, 계약조건 등에 대한 확인절차를 이행하였다고 볼 자료가 없는 경우, 과실상계 사유가 됩니다(대전지방법원 2023. 6. 13. 선고 2021나114486 판결 손해배상(기)).

다. 과실상계 비율

판례는 구체적 사안에 따라 다양한 과실상계 비율을 적용하고 있습니다:

1) 높은 과실상계 비율 (50% 이상)

사례 1: 임대차계약 체결 시 소유자 및 대리권 확인을 전혀 하지 않은 경우 – 과실상계 50% (대전지방법원 2023. 6. 13. 선고 2021나114486 판결 손해배상(기))

사례 2: 소액임차인이 아닌 경우로서 보증금 채권 보호에 관한 조사를 소홀히 한 경우 – 과실상계 60% (서울중앙지방법원 2021. 2. 17. 선고 2020나35082 판결 공제금등청구의소)

2) 중간 수준의 과실상계 비율 (30~50%)

사례 1: 임대목적물의 시가 확인을 소홀히 한 경우 – 과실상계 40% (대구지방법원 2021. 7. 21. 선고 2020나327421 판결 손해배상(기))

사례 2: 선순위 임차인 확인을 소홀히 한 경우 – 과실상계 30% (대구지방법원 2021. 6. 30. 선고 2019가단129484 판결 손해배상(기))

3) 낮은 과실상계 비율 (30% 이하)

사례: 중개보조원의 고의적 불법행위에 대해 거래당사자의 부주의가 일부 인정되는 경우 – 과실상계 20~30% (서울남부지방법원 2022. 8. 19. 선고 2021나69088 판결 손해배상(기))

4. 책임 제한의 구체적 기준

가. 손해의 공평부담 원칙

법원은 과실상계 비율을 정함에 있어 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려합니다:

가) 중개의뢰 경위 및 거래의 특성
나) 중개사의 과실 정도
다) 당사자의 과실 정도

나. 중개사의 책임이 무거운 경우

1) 전문가로서의 우월적 지위

공인중개사가 중개의뢰인보다 더 많은 정보를 가지고 있고, 그러한 정보를 임대인에게 요구할 수 있는 점, 공인중개사만이 부동산거래를 중개할 수 있는 점 등이 고려됩니다(서울중앙지방법원 2021. 2. 17. 선고 2020나35082 판결 공제금등청구의소).

2) 적극적 기망행위

공인중개사가 단순히 확인을 소홀히 한 것이 아니라 적극적으로 허위 사실을 설명한 경우, 과실상계 비율이 낮아집니다.

예시: 담보가등기를 본등기 예약이라고 허위 설명한 경우

다. 당사자의 책임이 무거운 경우

1) 명백한 의심 정황 무시

판례: 등기부등본상 소유자가 1910년생으로 기재되어 있는 등 명백히 의심스러운 정황이 있음에도 이를 확인하지 않은 경우(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 손해배상(기))

2) 특약사항 불이행

예시: 계약서에 “잔금 지급 시 소유자 대면”이라는 특약이 있음에도 이를 이행하지 않은 경우

3) 전문가 자문 거부

임대인이나 매도인이 관련 서류 제출을 거부하는 등 의심스러운 상황에서도 변호사 등 전문가의 자문을 구하지 않은 경우

5. 특수한 경우의 책임

가. 중개보조원의 불법행위

1) 기본 책임 구조

중개보조원의 업무상 행위는 개업공인중개사의 행위로 봅니다(공인중개사법 제15조 제2항). 따라서 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우, 개업공인중개사가 책임을 집니다.

2) 책임 제한

판례: 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 그 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 합니다(서울남부지방법원 2022. 8. 19. 선고 2021나69088 판결 손해배상(기)).

구체적 사례: 중개보조원이 임대차보증금을 횡령한 경우, 개업공인중개사의 책임은 70% 선에서 제한되고, 공제사업자인 협회의 책임은 60% 선에서 제한될 수 있습니다(부산지방법원 2015. 9. 23. 선고 2014나41589 판결 임차권확인등).

나. 명의대여 및 사무소 제공

1) 명의대여자의 책임

공인중개사가 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사 자격증을 양도·대여한 경우, 이는 공인중개사법 위반으로 형사처벌 대상이 될 뿐만 아니라(공인중개사법 제49조 제1항 제1호), 민사상 손해배상책임도 부담합니다.

판례: 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 실질적으로는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것으로 인정되는 경우, 공인중개사자격증의 대여행위에 해당합니다(대법원 2007. 3. 29. 선고 2006도9334 판결 부동산중개업법위반).

2) 사무소 제공자의 책임

개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(공인중개사법 제30조 제2항).

판례: 공인중개사법 제30조 제2항은 제3자가 공인중개사에 대한 일반의 신뢰에 편승하여 중개행위로 인한 이익을 취하는 과정에서 거래상대방에게 손해를 가한 경우 그 중개사무소를 제공하여 그와 같은 손해의 발생에 기여한 공인중개사에게 책임을 물어 거래상대방을 보호하고자 하는 취지입니다(광주지방법원 2018. 7. 11. 선고 2016가단514676 판결 손해배상(기)).

6. 공제금 청구와 책임 범위

가. 공제사업자의 책임

개업공인중개사는 손해배상책임을 보장하기 위하여 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다(공인중개사법 제30조 제3항). 공제사업자는 개업공인중개사가 부담하는 손해배상책임의 범위 내에서 공제금 지급의무를 부담합니다.

나. 공제금 청구권의 소멸시효

공제금청구권의 소멸시효는 공제금청구권자가 공제사고 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 진행합니다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 손해배상(기)).

이유: 공제사고가 발생한 것인지가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우, 보험금청구권의 경우와 마찬가지로 취급합니다.

다. 공제금 지급한도

판례: 피공제자가 부담하는 손해배상책임의 범위 내로 제한되고, 여러 피공제자의 손해배상책임이 동일한 사실관계에 기초한 부진정연대채무인 경우, 어느 하나의 변제가 이루어지면 다른 채무 역시 소멸합니다(부산지방법원 2015. 9. 23. 선고 2014나41589 판결 임차권확인등).

예시: 개업공인중개사 A의 손해배상책임이 6천만원, 개업공인중개사 B의 손해배상책임이 3천만원인 경우, 공제사업자는 6천만원의 한도 내에서만 공제금 지급의무를 부담합니다.

7. 실무상 유의사항

가. 거래당사자의 주의사항

1) 기본 서류 확인

2) 권리관계 확인

3) 시세 조사

4) 특약사항 이행

나. 공인중개사의 주의사항

1) 철저한 조사·확인

2) 성실한 설명의무 이행

3) 서면 작성 및 보관

4) 보증보험 또는 공제 가입

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