“권리금은 법으로 보호되는 거 아닌가요?”
반은 맞고, 반은 틀립니다. 모든 권리금이 보호되는 건 아니고, 법이 개입하는 지점은 생각보다 좁습니다.
1. 권리금부터 정확히 정리하자
가. 권리금의 법적 정의
상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”라고 정의하고 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항).
나. 권리금의 구성 요소
권리금은 크게 세 가지로 구성됩니다
1) 시설권리금(유형자산)
영업시설, 비품 등 유형의 재산적 가치를 말합니다. 예를 들어 음식점의 주방시설, 테이블, 의자, 인테리어 등이 여기에 해당합니다.
2)영업권리금(무형자산)
거래처, 신용, 영업상의 노하우 등 무형의 재산적 가치입니다. 오랜 기간 영업을 통해 형성된 단골 고객, 영업 노하우 등이 이에 포함됩니다.
3) 바닥권리금(장소적 이익)
상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점을 말합니다. 유동인구가 많은 역세권, 번화가 등 입지에 따른 가치가 여기에 해당합니다
다. 권리금 계약의 당사자
중요한 점은 권리금 계약은 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 체결되는 것이지, 임대인과 임차인 사이의 계약이 아니라는 것입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항). 따라서 임차인이 임대인에게 직접 권리금을 달라고 청구할 수는 없습니다.
2. 법이 보호하는 건 ‘권리금 그 자체’가 아니다
가. 권리금 회수 ‘기회’의 보호
많은 분들이 오해하시는 부분인데, 법은 권리금 그 자체를 보호하는 것이 아니라 권리금을 회수할 수 있는 ‘기회’를 보호합니다.
상가임대차법 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다”고 규정하고 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).
나. 입법 취지
대법원은 “상가임대차법 제10조의4는 임차인이 임대차 종료 시 스스로 신규임차인이 되려는 자를 찾아 임대인에게 임대차계약을 체결하도록 주선하고 신규임차인으로부터 그동안 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익을 권리금 형태로 지급받아 회수할 수 있도록 보장하면서 임대인이 부당하게 이를 침해하지 못하도록 한 것”이라고 판시하였습니다 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).
다. 보호의 실질적 의미
즉, 법은 임차인이 신규 임차인을 찾아서 권리금을 받을 수 있는 기회를 임대인이 부당하게 방해하지 못하도록 하는 것이지, 임차인에게 권리금을 받을 권리 자체를 보장하는 것은 아닙니다
3. 임대인이 하면 안 되는 ‘방해 행위’
가. 법정 방해 행위의 유형
상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인이 해서는 안 되는 방해 행위를 다음과 같이 규정하고 있습니다.
1)권리금 가로채기 (제1호)
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호).
2) 권리금 지급 방해 (제2호)
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제2호).
3) 고액 차임·보증금 요구 (제3호)
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호).
4) 계약 체결 거절 (제4호)
그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호).
나. 방해 행위의 실질적 의미
대법원은 “임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하다”고 판시하였습니다 (대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결).
다. 손해배상책임
임대인이 위와 같은 방해 행위를 한 경우, 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).
4. 그럼 임대인은 무조건 받아줘야 할까?
가. 정당한 사유가 있는 경우
아닙니다. 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서).
나. 계약갱신 거절 사유가 있는 경우
상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서).
주요 거절 사유는 다음과 같습니다.
1 )차임 연체 (제1호)
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호).
2) 거짓·부정한 방법으로 임차 (제2호)
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제2호).
3) 무단 전대 (제4호)
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호).
4) 건물 파손 (제5호)
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제5호).
5) 철거·재건축 (제7호)
임대인이 다음의 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호).
- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
다. 법정 정당 사유
상가임대차법 제10조의4 제2항은 다음의 경우 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다.
1) 신규임차인의 자력 부족 (제1호)
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제1호).
2) 의무 위반 우려 (제2호)
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제2호).
3) 장기 미사용 (제3호)
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호).
4) 임대인 선택 신규임차인의 권리금 지급 (제4호)
임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제4호).
라. 판례의 태도
대법원은 “임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시했는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다”고 판시하였습니다 (대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
5. 가장 많이 지는 케이스: “말로만 방해했다”
가. 신규임차인 주선의 원칙적 필요성
임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 합니다 (대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 서울중앙지방법원 2017. 5. 17. 선고 2017나9632 판결).
나. 예외: 확정적 거절 의사 표시
그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당합니다 (대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
다. 확정적 거절 의사의 판단
대법원은 “임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단해야 한다”고 판시하였습니다 (대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).
라. 실무상 주의점
실무에서는 임대인이 “상가를 직접 사용하겠다”, “재건축할 예정이다”, “다른 사람에게 임대하기로 했다” 등의 말만 하고 실제로 신규임차인을 주선받지 않은 경우가 많습니다.
이런 경우 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면, 임대인의 위와 같은 발언이 확정적 거절 의사 표시에 해당하는지가 쟁점이 됩니다 (서울고등법원 2020. 9. 8. 선고 2019나2025323 판결, 서울북부지방법원 2019. 11. 15. 선고 2018가단123038 판결).
마. 입증의 어려움
문제는 이러한 확정적 거절 의사 표시를 입증하는 것이 쉽지 않다는 점입니다. 단순히 “임대인이 거절할 것 같았다”는 추측만으로는 부족하고, 임대인의 구체적인 언행과 태도를 종합적으로 입증해야 합니다 (서울중앙지방법원 2019. 11. 6. 선고 2019가단5007986 판결).
따라서 임차인으로서는 가능한 한 실제로 신규임차인을 주선하고, 임대인의 거절 사실을 명확히 하는 것이 안전합니다.
6. 보호 기간도 무한이 아니다
가. 권리금 회수기회 보호 기간
임대인의 권리금 회수기회 보호의무는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지만 인정됩니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항).
이 기간 이전이나 이후에는 임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하더라도 권리금 회수 방해에 해당하지 않습니다.
나. 손해배상청구권의 소멸시효
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항).
다. 계약갱신요구권과의 관계
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조 제2항).
과거에는 권리금 회수기회 보호가 5년의 계약갱신요구권 기간에만 인정되는지 여부가 논란이 되었으나, 현재는 10년의 계약갱신요구권 기간이 경과한 후에도 권리금 회수기회 보호 규정이 적용된다는 것이 판례의 태도입니다 (서울동부지방법원 2018. 7. 18. 선고 2018가단108545 판결, 이승주, 『부동산분쟁의 쟁점[제2판]』, 박영사(2023년), 83면).
라. 적용 제외 대상
권리금 회수기회 보호 규정은 다음의 경우에는 적용되지 않습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의5).
1) 대규모점포 등
임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우입니다. 다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외됩니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호, 헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242 결정).
2) 국유재산·공유재산
임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우입니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의5 제2호).
7. ‘권리금 얼마 받아야 한다’는 건 보호 대상이 아니다
가. 손해배상액의 상한
임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
나. 권리금 감정평가
임대차 종료 당시의 권리금은 감정평가를 통해 산정됩니다. 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의7).
실무에서는 원가법 및 수익환원법 등을 활용하여 시설권리금과 영업권리금을 각각 평가합니다 (서울남부지방법원 2021. 6. 10. 선고 2019나56423 판결).
다. 손해배상액의 감액
판례는 “상가임대차법 제10조의4 제3항에 따라 손해액을 산정한 다음 손해부담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 손해배상책임을 제한할 수 있다”고 판시하고 있습니다 (서울고등법원 2022. 5. 11. 선고 2021나2037602 판결).
법원은 다음과 같은 사정을 고려하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다.
1) 임대차 기간
임차인이 이미 상당 기간 동안 영업을 하면서 투자비용 중 상당 부분을 회수할 수 있는 기회가 보장되었는지 여부를 고려합니다 (대구지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022나333598 판결, 서울남부지방법원 2021. 8. 20. 선고 2020나61193 판결).
2) 바닥권리금의 특성
권리금 중 상가건물의 장소적 이익과 관련된 바닥권리금 부분은 임차인의 노력이나 기여만으로 형성된 것이라고 보기 어려운 점을 고려합니다 (대구지방법원 2023. 8. 9. 선고 2022나333598 판결, 서울남부지방법원 2021. 8. 20. 선고 2020나61193 판결).
다. 권리금 보호 조항의 신설 시기
권리금 회수기회 보호 조항은 2015. 5. 13. 신설되었으므로, 그 이전에 체결된 임대차계약의 경우 이를 고려할 수 있습니다 (서울동부지방법원 2018. 7. 18. 선고 2018가단108545 판결, 서울남부지방법원 2021. 8. 20. 선고 2020나61193 판결).
라. 임대인의 권리금 미수령
임대인이 상가를 임대하면서 임차인으로부터 임차보증금과 차임 이외에 별도의 권리금을 지급받지 아니한 경우 이를 고려할 수 있습니다 (서울고등법원 2022. 5. 11. 선고 2021나2037602 판결).
라. 유형자산의 처리
권리금 평가액 중 유형자산(시설권리금)에 대한 부분은 임차인이 수거하여 그 가치를 환수해 갈 수 있는 것이므로, 손해배상액 산정 시 이를 공제해야 한다는 견해도 있습니다.
그러나 상가임대차법 제10조의3은 영업시설·비품 등 유형의 재산적 가치를 명시적으로 권리금의 범위에 포함하고 있고, 같은 법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있으므로, 유형자산도 손해배상액에 포함된다는 것이 다수 견해입니다 .
8. 현실적인 결론
가. 권리금 보호의 한계
상가임대차법의 권리금 보호 규정은 임차인의 권리금 회수 ‘기회’를 보호하는 것이지, 권리금 자체를 보장하는 것이 아닙니다. 따라서 다음과 같은 한계가 있습니다.
1)신규임차인 주선의 필요성
원칙적으로 임차인이 신규임차인을 주선해야 하므로, 상권이 침체되어 신규임차인을 찾기 어려운 경우에는 권리금 회수가 사실상 불가능할 수 있습니다.
2)입증의 어려움
임대인의 확정적 거절 의사 표시를 입증하는 것이 쉽지 않으므로, 실제로 신규임차인을 주선하지 않은 경우 권리금 회수 방해를 주장하기 어려울 수 있습니다.
3) 손해배상액의 제한
손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 법원은 여러 사정을 고려하여 이를 감액할 수 있습니다.
나. 실무적 대응 방안
1) 임차인의 입장
- 임대차 종료 6개월 전부터 적극적으로 신규임차인을 물색하고, 이를 임대인에게 주선해야 합니다.
- 임대인의 거절 사실을 명확히 하기 위해 내용증명 등 서면으로 의사를 교환하는 것이 좋습니다.
- 신규임차인과의 권리금 계약서를 작성하고, 임대인에게 신규임차인의 인적사항과 계약 조건을 구체적으로 제시해야 합니다.
- 임대인의 거절이 정당한 사유에 해당하는지 신중히 검토해야 합니다.
2)임대인의 입장
- 신규임차인의 자력, 신용 등을 충분히 조사하여 정당한 거절 사유가 있는지 확인해야 합니다.
- 계약갱신 거절 사유가 있는 경우 이를 명확히 하고, 필요한 경우 증거를 확보해야 합니다.
- 철거·재건축 등의 계획이 있는 경우 임대차계약 체결 당시 이를 구체적으로 고지하는 것이 좋습니다.
- 신규임차인과의 계약 조건을 합리적으로 제시하고, 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하지 않도록 주의해야 합니다.
다. 분쟁 예방을 위한 제언
1) 표준계약서의 활용
국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있습니다 (상가건물 임대차보호법 제10조의6)
2) 분쟁조정위원회의 활용
권리금에 관한 분쟁이 발생한 경우 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다
3) 사전 협의의 중요성
임대차 종료 시점이 다가오면 임대인과 임차인이 사전에 충분히 협의하여 권리금 회수 방법, 신규임차인의 조건 등을 명확히 하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.
상가임대차법의 권리금 보호 규정은 임차인의 권리금 회수 기회를 일정 부분 보장하고 있지만, 모든 경우에 권리금을 보장하는 것은 아닙니다.
법이 보호하는 것은 권리금 회수의 ‘기회’이며, 이는 임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등의 방해 행위를 하지 않을 의무를 의미합니다.
따라서 임차인으로서는 이러한 법의 한계를 이해하고, 임대차 종료 시점이 다가오면 적극적으로 신규임차인을 물색하고 임대인에게 주선하는 등 권리금 회수를 위한 노력을 기울여야 합니다. 임대인으로서는 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 등의 방해 행위를 하지 않도록 주의해야 합니다.
권리금 분쟁은 사실관계가 복잡하고 법률관계가 명확하지 않은 경우가 많으므로, 분쟁이 발생하거나 발생할 우려가 있는 경우에는 전문가의 조력을 받는 것이 바람직합니다.