1. 원상회복 의무의 발생요건
가. 법적 근거
임차인의 원상회복 의무는 민법 제654조, 제615조에 규정되어 있습니다. 임차인이 임차물을 반환할 때에는 이를 원상에 회복하여야 합니다 (민법 제654조, 제615조 제1문).
나. 발생 시점
원상회복 의무는 임대차계약이 종료한 경우에 발생합니다. 이는 임대차기간 만료, 합의해지, 해지통고 등 어떠한 사유로 임대차가 종료되든 마찬가지입니다.
특히 주목할 점은, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 중도에 해지된 경우에도 임차인은 원상회복 의무를 부담한다는 것입니다 (대법원 2002. 12. 6. 선고 2002다42278 판결). 다만 이 경우 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수는 있습니다.
2. 원상회복의 범위
가. 기본 원칙
원상회복은 임차인이 임차물을 인도받았을 때의 상태로 회복시키면 됩니다. 즉, 임대차 개시 당시의 상태가 기준이 됩니다.
나. 전 임차인이 설치한 시설물의 처리
1) 원칙: 전 임차인 시설물까지 원상회복 의무 없음
전 임차인이 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면, 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없습니다 (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
[예시 1] A가 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 B가 임차하여 내부시설을 개조하여 영업하다가 임대차가 종료된 경우, B는 자신이 개조한 부분만 원상회복하면 되고, A가 설치한 시설까지 원상회복할 의무는 없습니다.
2) 예외: 특별한 약정이 있는 경우
다만, 임대차계약서에 “임대차계약 종료 시 임차인이 점포에 설치된 모든 인테리어 시설과 장비를 반출하여야 한다”는 등의 특별한 약정이 있는 경우에는 전 임차인이 설치한 시설물까지도 원상회복해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.
3) 권리금을 주고 시설을 인수한 경우
임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설물을 인수하였거나, 임차권을 양도받은 경우에는 전 임차인이 설치한 시설물에 대해서도 원상회복 의무가 인정될 가능성이 있습니다.
[예시 2] C가 D로부터 권리금 5,000만 원을 주고 커피숍 영업권과 함께 D가 설치한 인테리어 시설을 모두 인수하여 영업하다가 임대차가 종료된 경우, C는 D가 설치한 시설물까지도 원상회복해야 할 의무를 부담할 수 있습니다.
다. 원상회복 의무의 구체적 내용
원상회복 의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다 (인천지방법원 2021. 6. 23. 선고 2020가단237383 판결).
임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 합니다.
[예시 3] E가 사무실로 임차한 건물에 칸막이를 설치하고 벽지를 교체하였다면, 임대차 종료 시 칸막이를 철거하고 벽지를 원래 상태로 복구해야 합니다.
3. 원상회복 의무 위반 시 손해배상
가. 손해배상의 범위
임차인이 원상회복 의무를 이행하지 않는 경우에는 임대인에게 손해를 배상하여야 하는데, 그 내용은 다음과 같습니다:
1) 원상회복에 필요한 비용
철거비용, 수리비용 등 원상회복을 하는 데 필요한 비용을 배상해야 합니다 .
2) 이용하지 못한 데 따른 손해
임차인의 원상회복 의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 자신의 비용으로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다 (대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결, 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
[예시 4] F가 2024년 1월 1일 임대차 종료 후 원상회복을 하지 않고 건물을 인도하였고, 임대인이 2024년 3월 1일까지 원상회복 공사를 완료하였다면, F는 1월 1일부터 3월 1일까지의 임대료 상당액을 배상해야 하는 것이 아니라, 임대인이 합리적으로 원상회복을 할 수 있었던 기간(예: 1개월)까지의 임대료 상당액만 배상하면 됩니다.
나. 동시이행 관계
임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무와 연체 차임과 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있습니다 (수원지방법원 2017. 9. 7. 선고 2016나22186 판결).
따라서 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 아니한 이상, 임차인이 임차목적물 반환의무를 이행하지 아니하고 임차목적물을 계속 점유하고 있다고 하더라도, 임차인은 임대인에 대하여 임차목적물 반환의무의 이행지체로 인한 손해배상책임을 지지 아니합니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결).
4. 원상회복 의무의 면제
가. 특약에 의한 면제
임대차계약서의 특약에 임차인의 원상회복 의무를 면제한다고 명시되어 있다면, 그 특약에 따라 원상회복 의무가 면제됩니다.
나. 특약 해석의 기준
임차인이 임차물의 보수비용이나 시설비용을 임차기간 동안 전적으로 부담하되, 그 비용의 상환청구권을 포기하는 특약을 한 경우에는 임차인이 위 상환청구권을 포기하는 대신 원상회복 의무도 부담하지 않기로 약정한 것으로 해석됩니다.
[예시 5] G가 H와 임대차계약을 체결하면서 “임차기간 동안 발생하는 모든 수리비용은 임차인이 부담하되, 임대차 종료 시 그 비용을 청구하지 않는다”는 특약을 한 경우, G는 원상회복 의무도 부담하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다.
5. 철거권
임차인이 임차물에 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다 (민법 제654조, 제615조 제2문). 다만 이는 부합물이 아닌 경우에 한합니다.
[예시 6] I가 임차한 사무실에 에어컨을 설치하였다면, 임대차 종료 시 이를 철거하여 가져갈 수 있습니다.
6. 실무상 유의사항
가. 계약서 작성 시 명확한 약정
임대차계약 체결 시 원상회복의 범위와 내용에 대해 명확하게 약정해 두는 것이 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법입니다.
나. 임차 시작 시 상태 확인
임차를 시작할 때 목적물의 상태를 사진 등으로 기록해 두면, 나중에 원상회복의 범위를 판단하는 데 유용한 증거가 됩니다.
다. 권리금 지급 시 주의
전 임차인에게 권리금을 지급하고 시설물을 인수하는 경우, 임대차 종료 시 원상회복 의무의 범위가 확대될 수 있음을 유념해야 합니다.
<<원상회복의무 예시>>
1. 요식업 점포
가. 주방 및 배기시설
[예시 1] 배기·배관 시설 임차인 A가 치킨집을 운영하면서 설치한 배기후드, 덕트, 배관 등은 임차인이 설치한 시설이므로 임대차 종료 시 철거해야 합니다 (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결). 다만, 전 임차인이 설치한 배기시설을 그대로 사용한 경우라면 별도 약정이 없는 한 그 부분까지 철거할 의무는 없습니다 (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
[예시 2] 주방시설 및 집기 B가 음식점 운영을 위해 설치한 싱크대, 조리대, 냉장고 등의 주방시설은 임차인이 설치한 것이므로 철거 대상입니다. 다만, 이러한 시설이 건물에 부합되어 임대인 소유가 되었다 하더라도 임대차계약에서 원상회복 의무를 정하고 있다면 철거해야 합니다 (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
나. 기름때 및 오염
[예시 3] 주방 벽면·천장 기름때 C가 3년간 중식당을 운영하면서 주방 벽면과 천장에 기름때가 심하게 쌓인 경우, 이는 임차인의 사용 과정에서 발생한 오염으로서 자연마모의 범위를 초과하는 것이므로 임차인이 청소 또는 도배 비용을 부담해야 합니다.
[예시 4] 바닥 기름 착색 D가 5년간 식당을 운영하면서 주방 바닥에 기름이 스며들어 착색된 경우, 장기간 정상적인 사용으로 인한 것이라면 자연마모로 볼 여지가 있습니다. 임대차계약에서 임대차목적물이 일부 훼손되었다 하더라도 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용함으로써 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 경제적 평가는 이미 차임 등에 반영된 것이므로, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에만 임차인이 원상회복의무를 부담합니다 (대전지방법원 2016. 7. 20. 선고 2015가합100833 판결).
다. 인테리어
[예시 5] 프랜차이즈 커피전문점 인테리어 E가 프랜차이즈 커피전문점을 운영하기 위해 설치한 인테리어(벽면 마감, 천장, 조명, 간판 등)는 특정 브랜드의 영업을 위한 것으로서 다른 용도로 사용하기 어려운 시설이므로, 임대차 종료 시 철거하여 원상회복해야 합니다 (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
[예시 6] 과다한 원상회복 청구 F가 분식점을 운영하면서 설치한 간단한 인테리어에 대해 임대인이 고급 마감재를 사용한 전면 리모델링 비용을 청구한 경우, 원상회복은 임차 당시의 상태로 회복하면 되는 것이므로 과다한 청구는 인정되지 않습니다.
2. 사무실 임대
가. 파티션 및 칸막이
[예시 7] 유리 파티션 G가 사무실 공간 분할을 위해 설치한 유리 파티션은 임차인이 설치한 시설이므로 임대차 종료 시 철거해야 합니다 (수원지방법원 평택지원 2024. 6. 28. 선고 2023가단59832 판결).
[예시 8] 석고보드 칸막이 H가 사무실에 설치한 석고보드 칸막이(EPS 패널)를 철거하지 않은 채 퇴거한 경우, 칸막이 철거, 반출, 폐기물 처리에 소요되는 비용을 임대인에게 배상해야 합니다 (수원지방법원 안양지원 2023. 8. 16. 선고 2021가단123138 판결).
나. 바닥재
[예시 9] 카펫 변색 I가 3년간 사무실을 사용하면서 카펫이 변색된 경우, 이는 정상적인 사용에 따른 자연마모로 볼 수 있습니다. 다만, 특정 부분에 커피를 쏟아 얼룩이 생긴 경우 등 임차인의 과실로 인한 훼손은 별도입니다.
[예시 10] 바닥 타일 파손 J가 사무실에 무거운 집기를 옮기다가 바닥 타일을 파손한 경우, 이는 임차인의 과실로 인한 훼손이므로 수리 비용을 부담해야 합니다.
다. 전기시설
[예시 11] 형광등 교체 K가 임차한 사무실의 형광등이 수명이 다해 고장난 경우, 이는 통상적인 사용에 따른 소모이므로 임대인이 부담해야 합니다. 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하기 때문입니다 (민법 제623조).
[예시 12] 추가 배선 및 전기 증설 L이 사무실에 서버실을 만들기 위해 추가로 설치한 전기 배선 및 콘센트는 임차인이 설치한 시설이므로 철거해야 합니다. 다만, 철거 시 벽면에 구멍이 생기는 등의 훼손이 발생한다면 그 부분도 보수해야 합니다 (서울고등법원 2023. 6. 8. 선고 2022나2023617 판결).
라. 배전반 및 전기설비
[예시 13] 배전반 덮개 분실 M이 임차한 사무실의 배전반 덮개를 분실한 경우, 이는 임차인의 보관 소홀로 인한 것이므로 배전반 덮개를 재설치하는 비용을 부담해야 합니다 (서울남부지방법원 2022. 5. 13. 선고 2021가합100985 판결).
3. 주거용 오피스텔/아파트
가. 생활 흔적
[예시 14] 벽지 변색 및 스크래치 N이 3년간 거주하면서 벽지가 약간 변색되고 가구 이동 시 생긴 작은 스크래치가 있는 경우, 이는 정상적인 주거 생활에 따른 자연마모로 볼 수 있습니다. 임차인의 원상회복의무를 임차인이 임대인으로부터 임대차목적물을 인도받을 당시 현황 그대로 회복하여야 한다는 의미로 볼 수는 없고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에 임차인이 원상회복의무를 부담합니다 (전주지방법원 2017. 5. 26. 선고 2016가단33006 판결).
[예시 15] 못 구멍 O가 벽에 액자를 걸기 위해 못을 박아 생긴 작은 구멍은 통상적인 주거 생활에서 발생하는 것으로 자연마모로 볼 수 있습니다. 다만, 과도하게 많은 구멍을 뚫었거나 큰 구멍을 낸 경우는 별도입니다.
나. 바닥재
[예시 16] 장판 변색 P가 5년간 거주하면서 장판이 변색되고 일부 들뜬 경우, 장기간 사용에 따른 자연마모로 볼 수 있습니다. 다만, 물을 쏟아 장판이 부풀어 오른 경우 등 임차인의 과실이 있다면 별도입니다.
[예시 17] 타일 파손 Q가 무거운 물건을 떨어뜨려 욕실 타일을 파손한 경우, 이는 임차인의 과실로 인한 훼손이므로 수리 비용을 부담해야 합니다.
다. 누수 및 곰팡이
[예시 18] 배관 노후로 인한 누수 R이 임차한 아파트에서 배관 노후로 인해 누수가 발생하고 그로 인해 곰팡이가 생긴 경우, 이는 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인한 것이므로 임대인이 수선의무를 부담합니다 (의정부지방법원 2021. 4. 2. 선고 2019가합279 판결). 따라서 원상회복 비용도 임대인이 부담해야 합니다.
[예시 19] 환기 소홀로 인한 곰팡이 S가 겨울철에 환기를 전혀 하지 않아 결로 현상으로 곰팡이가 발생한 경우, 이는 임차인의 관리 소홀로 인한 것이므로 임차인이 원상회복 비용을 부담해야 합니다. 다만, 건물 자체의 구조적 문제로 인한 결로라면 임대인의 책임이 될 수 있습니다 (의정부지방법원 2021. 4. 2. 선고 2019가합279 판결).
[예시 20] 위층 누수로 인한 피해 T가 임차한 아파트에 위층의 누수로 인해 천장에 곰팡이가 생긴 경우, 이는 T의 귀책사유가 아니므로 T가 원상회복 비용을 부담할 필요가 없습니다. 위층 거주자 또는 임대인이 책임을 져야 합니다 (수원지방법원 2021. 4. 29. 선고 2020나72652 판결).
라. 도배 및 장판
[예시 21] 전체 도배 요구 U가 2년간 거주한 아파트를 반환하면서 임대인이 전체 도배를 요구한 경우, 벽지의 일부 변색이나 작은 손상은 자연마모에 해당하므로 전체 도배 비용을 부담할 필요는 없습니다. 다만, 임차인의 과실로 벽지가 심하게 훼손된 부분이 있다면 그 부분에 대해서만 책임을 집니다.
[예시 22] 장판 교체 V가 3년간 거주한 오피스텔의 장판이 전반적으로 낡았다는 이유로 임대인이 전체 교체 비용을 청구한 경우, 장기간 사용에 따른 자연마모라면 임차인이 부담할 필요가 없습니다.
4. 소매점포
가. 진열대 및 집기
[예시 23] 진열대 설치 W가 의류 매장을 운영하면서 설치한 진열대, 옷걸이, 거울 등은 임차인이 설치한 시설이므로 철거해야 합니다. 다만, 전 임차인이 설치한 진열대를 그대로 사용한 경우라면 별도 약정이 없는 한 그 부분까지 철거할 의무는 없습니다 (대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).
나. 간판 및 외부 시설
[예시 24] 간판 철거 X가 설치한 간판은 임차인이 설치한 시설이므로 철거해야 합니다. 간판 철거 후 외벽에 구멍이나 자국이 남는다면 그 부분도 보수해야 합니다 (청주지방법원 2021. 1. 14. 선고 2019가단28874 판결).
다. 바닥 및 벽면
[예시 25] 바닥 타일 부착 Y가 점포 바닥에 타일을 새로 부착한 경우, 임대차 종료 시 이를 철거하고 원래 상태로 복구해야 합니다. 다만, 타일 철거 시 원래 바닥이 손상될 수 있다면 그 부분도 보수해야 합니다 (청주지방법원 2021. 1. 14. 선고 2019가단28874 판결).
5. 창고 및 공장
가. 선반 및 적재시설
[예시 26] 선반 설치 Z가 창고에 물품 보관을 위해 설치한 선반은 임차인이 설치한 시설이므로 철거해야 합니다.
나. 기계 및 설비
[예시 27] 생산설비 AA가 공장에 설치한 생산설비는 임차인이 설치한 시설이므로 철거해야 합니다. 다만, 설비가 건물에 부합되어 임대인 소유가 되었다 하더라도 임대차계약에서 원상회복 의무를 정하고 있다면 철거해야 합니다.
6. 특수한 경우
가. 권리금을 주고 시설을 인수한 경우
[예시 28] 권리금 지급 후 시설 인수 BB가 CC로부터 권리금 3,000만 원을 주고 음식점 영업권과 함께 CC가 설치한 주방시설, 인테리어 등을 모두 인수한 경우, BB는 CC가 설치한 시설까지도 원상회복해야 할 의무를 부담할 수 있습니다 (대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).
나. 임대인의 동의를 받아 시설한 경우
[예시 29] 임대인 동의 하 인테리어 DD가 임대인의 동의를 받아 고급 인테리어를 시공한 경우에도, 별도의 약정이 없는 한 임대차 종료 시 원상회복 의무가 있습니다. 임대인의 동의는 시설 설치를 허락한 것일 뿐, 원상회복 의무를 면제한 것은 아니기 때문입니다 (서울중앙지방법원 2021. 5. 27. 선고 2019가합572963(본소),2019가합572970(반소) 판결).
다. 비용상환청구권을 포기한 경우
[예시 30] 비용상환청구권 포기 EE가 임대차계약에서 “임차기간 동안 발생하는 모든 수리비용은 임차인이 부담하되, 임대차 종료 시 그 비용을 청구하지 않는다”는 특약을 한 경우, EE는 원상회복 의무도 부담하지 않는 것으로 해석될 수 있습니다.