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경매에서 공동저당권 채권자 간 배당 순위

공동저당권이 설정된 부동산의 경매에서 배당 순위는 일반 경매와는 다른 특별한 규칙이 적용됩니다. 아래에서 구체적인 예시와 함께 상세히 설명드리겠습니다.

1. 공동저당권의 의미

공동저당권이란 동일한 채권을 담보하기 위해 여러 개의 부동산에 저당권을 설정한 것을 말합니다 (민법 제368조 제1항). 예를 들어, A은행이 5억 원을 대출하면서 채무자 소유의 甲 아파트와 乙 상가 두 곳에 모두 저당권을 설정하는 경우입니다.

2. 기본 배당 원칙

가. 일반적인 우선순위

공동저당권이 있더라도 기본적인 배당 순위는 다음과 같습니다.

나. 저당권자 간의 순위

저당권자들 사이에서는 등기 순위에 따라 선순위, 후순위가 결정됩니다. 공동저당권자라도 다른 저당권자보다 등기가 늦으면 후순위가 됩니다.

3. 공동저당권의 배당 방식

공동저당권의 배당은 동시배당인지 이시배당(異時配當)인지에 따라 달라집니다.

가. 동시배당의 경우

여러 부동산이 동시에 경매되어 같은 배당절차에서 배당하는 경우입니다 (민법 제368조 제1항).

1) 기본 원칙

각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권의 분담을 정합니다 (민법 제368조 제1항).

2)구체적 예시

[사례 1]

배당 계산:

① 각 부동산의 책임분담액 계산

② 甲 부동산 배당

③ 乙 부동산 배당

④ 최종 결과

이처럼 동시배당에서는 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권자의 채권을 안분하므로, 후순위 저당권자들도 공평하게 배당받을 수 있습니다.

나. 이시배당의 경우

공동저당 부동산 중 일부만 먼저 경매되는 경우입니다 (민법 제368조 제2항).

1)기본 원칙

2)구체적 예시

[사례 2] (위 사례 1과 동일한 조건)

상황 1: 甲 부동산만 먼저 경매

① 甲 부동산 배당 (6억 원)

② B은행의 대위권 행사

③ 나중에 乙 부동산 경매 시 (4억 원)

④ 최종 결과

상황 2: 乙 부동산만 먼저 경매

① 乙 부동산 배당 (4억 원)

② C은행의 대위권 행사

③ 나중에 甲 부동산 경매 시 (6억 원)

④ 최종 결과

이처럼 이시배당에서도 후순위 저당권자의 대위권을 통해 최종적으로는 동시배당과 같은 결과가 되도록 조정됩니다.

4. 후순위 저당권자의 대위권

가. 대위권의 의미

후순위 저당권자가 선순위 공동저당권자를 대신하여 다른 부동산에 대해 저당권을 행사할 수 있는 권리입니다 (민법 제368조 제2항 후단).

나. 대위권의 발생 시기

대위권은 배당기일이 종료되었을 때 발생합니다. 배당표가 확정되는 것을 기다릴 필요는 없습니다 (대법원 2006. 5. 26. 선고 2003다18401 판결, 대법원 2006. 5. 26. 선고 2003다18418 판결).

다. 대위권 행사의 범위

후순위 저당권자는 선순위 공동저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제받을 수 있었던 금액(책임분담액)의 한도에서만 대위할 수 있습니다 (민법 제368조 제2항 후단)

라. 대위권자의 보호

선순위 공동저당권자가 피담보채권을 변제받기 전에 공동저당 목적 부동산 중 일부에 관한 저당권을 포기한 경우, 후순위저당권자가 있는 부동산에 관한 경매절차에서 저당권을 포기하지 않았더라면 후순위저당권자가 대위할 수 있었던 한도에서는 후순위저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없습니다.

5. 특수한 경우

가. 채무자와 물상보증인의 부동산이 함께 공동저당된 경우

1)기본 원칙

공동저당권이 설정된 부동산 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유인 경우, 각 부동산의 경매대가를 동시에 배당할 때는 민법 제368조 제1항이 적용되지 않습니다.

이 경우 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 공동저당권자에게 우선적으로 배당하고, 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유 부동산의 경매대가에서 추가로 배당해야 합니다 (대법원 2016. 3. 10. 선고 2014다231965 판결).

이는 물상보증인이 민법 제481조, 제482조의 규정에 의한 변제자대위에 의하여 채무자 소유 부동산에 대하여 담보권을 행사할 수 있는 지위에 있기 때문입니다.

2) 구체적 예시

[사례 3]

동시배당 시:

① 甲 부동산 배당 (6억 원) – 우선 배당

② 乙 부동산 배당 (4억 원) – 부족분이 없으므로

③ 최종 결과

이처럼 채무자 소유 부동산에서 우선 배당하므로, 물상보증인 소유 부동산의 후순위 저당권자인 C은행이 더 많이 배당받게 됩니다.

나. 채무자 소유 부동산의 후순위 저당권자의 대위권

채무자 소유 부동산에 대하여 먼저 경매가 이루어져 그 경매대금의 교부에 의하여 1순위 공동저당권자가 변제를 받더라도, 채무자 소유 부동산의 후순위 저당권자는 민법 제368조 제2항 후단에 의하여 1순위 공동저당권자를 대위하여 물상보증인 소유 부동산에 대하여 저당권을 행사할 수 없습니다 (대법원 2014. 1. 23. 선고 2013다207996 판결).

다. 공유 부동산의 경우

하나의 공유부동산 중 일부 지분이 채무자의 소유이고, 다른 일부 지분이 물상보증인의 소유인 경우에도 위와 같은 법리가 마찬가지로 적용됩니다 (대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다78234 판결).

6. 실무상 유의사항

가. 배당요구

공동저당권자라도 경매개시결정등기 후에 저당권을 취득한 경우에는 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다. 다만, 경매개시결정등기 전에 등기된 저당권자는 별도 배당요구 없이도 당연히 배당받습니다 (민사집행법 제148조 제4호, 대법원 2006. 9. 28. 선고 2004다68427 판결).

나. 채권계산서 제출

경매신청기입등기 전에 등기된 근저당권자가 경락기일까지 채권계산서를 제출하지 않은 경우, 등기부등본에 기재된 채권최고액을 배당기준액으로 합니다 (대법원 2006. 9. 28. 선고 2004다68427 판결).

다. 배당이의

배당표에 이의가 있는 이해관계인은 배당기일에 이의를 제기하고, 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다 (민사집행법 제151조, 제154조).

라. 일괄경매의 경우

수 개의 물건을 일괄경매하더라도 배당절차는 기본적으로 개별경매의 경우와 다르지 않으므로, 배당표가 하나로 작성되었다고 하더라도 이는 각 물건에 대한 배당액이 채권자별로 합산된 것에 불과합니다 (대법원 2004. 2. 27. 선고 2003다17682 판결)

마. 동순위 채권이 있는 경우

공동저당권과 동순위로 배당받는 채권이 있는 경우, 먼저 공동저당권과 동순위로 배당받을 채권자가 존재하는 부동산의 매각대금에서 경매비용과 선순위채권을 공제한 잔여금액을 공동저당권의 피담보채권액과 동순위채권액에 비례하여 안분한 다음, 공동저당권의 피담보채권에 안분된 금액을 경매대가로 삼아 다른 부동산들과 사이에서 각 경매대가에 안분하여 채권의 분담을 정합니다 (대법원 2024. 6. 13. 선고 2020다258893 판결).

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