1. 기본 원칙
경매에서 배당받을 수 있는 채권자는 민사집행법 제148조에 따라 다음과 같습니다.
- 배당요구 종기까지 경매신청을 한 압류채권자
- 배당요구 종기까지 배당요구를 한 채권자
- 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
- 저당권·전세권 등 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자
2. 구체적인 배당순위
가. 1순위: 최우선변제권자
1) 소액임차보증금 최우선변제권
주택임대차의 경우 (주택임대차보호법 제8조)
- 경매개시결정등기 전에 대항요건(주민등록 + 점유)을 갖춘 소액임차인
- 지역별로 정해진 일정액(예: 서울 5,500만원, 과밀억제권역 4,800만원 등)까지 최우선변제
- 주택가액의 1/2 범위 내에서 다른 담보물권자보다 우선변제
상가건물임대차의 경우 (상가건물 임대차보호법 제14조)
- 경매개시결정등기 전에 대항요건(사업자등록 + 건물 인도)을 갖춘 소액임차인
- 지역별로 정해진 일정액까지 최우선변제
- 임대건물가액의 1/2 범위 내에서 우선변제
2) 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간 퇴직금
근로기준법 제38조 제2항에 따라 근로자의 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금은 담보물권, 조세 등 모든 채권에 우선하여 변제됩니다 (근로기준법 제38조 제2항).
나. 2순위: 당해세
해당 부동산에 대하여 부과된 재산세, 자동차세(소유분), 지역자원시설세(소방분) 등은 저당권보다 우선하여 징수됩니다 (국세기본법 제35조 제1항 제3호, 지방세기본법 제71조 제1항 제3호).
다. 3순위: 담보물권자
아래 저당권자, 전세권자, 확정일자 있는 임차인은 상호 순서에 따라 우열이 나뉩니다.
1) 저당권자
- 등기 순위에 따라 우선변제
- 선순위 저당권자가 후순위 저당권자보다 우선
- 채권최고액 범위 내에서 우선변제
2) 전세권자
- 전세권 설정등기일을 기준으로 우선순위 결정
- 저당권과 동일하게 등기 순위에 따라 우선변제
3) 확정일자 있는 임차인
주택임대차의 경우
- 대항요건(주민등록 + 점유) + 확정일자를 갖춘 임차인
- 후순위권리자나 일반채권자보다 우선변제 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
상가건물임대차의 경우
- 대항요건(사업자등록 + 건물 인도) + 확정일자를 갖춘 임차인
- 후순위권리자나 일반채권자보다 우선변제 (상가건물 임대차보호법 제5조 제2항)
라. 4순위: 일반 국세 및 지방세
담보물권보다 후순위이지만 일반채권보다는 우선하는 조세채권입니다 (국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조).
마. 5순위: 일반채권자
- 집행권원을 가진 일반채권자
- 배당요구를 한 일반채권자
- 채권액에 비례하여 안분배당
3. 특수한 경우
가. 공동저당권의 경우
1) 동시배당
여러 부동산이 동시에 경매되는 경우, 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권을 분담합니다 (민법 제368조 제1항).
2) 순차배당(이시배당)
일부 부동산이 먼저 경매되는 경우:
- 선순위 공동저당권자는 먼저 경매된 부동산에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다
- 후순위 저당권자는 선순위자를 대위하여 나중에 경매되는 부동산에서 우선변제를 받을 수 있습니다.
나. 근저당권의 경우
- 채권최고액 범위 내에서만 우선변제
- 선행 경매에서 일부 배당받은 경우, 후행 경매에서는 채권최고액에서 이미 배당받은 금액을 공제한 범위 내에서만 우선변제권 행사
다. 임금채권의 특례
최종 3개월분 임금과 최종 3년간 퇴직금을 제외한 일반 임금채권은 담보물권에는 후순위이지만, 담보물권에 우선하는 조세를 제외한 다른 조세 및 일반채권에는 우선합니다 (근로기준법 제38조 제1항).
4. 실무상 유의사항
가. 배당요구
- 우선변제권이 있는 채권자라도 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 수 있습니다
- 다만, 경매개시결정등기 전에 등기된 담보물권자는 별도 배당요구 없이도 당연히 배당받습니다 (대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다27831 판결)
나. 배당이의
배당표에 이의가 있는 이해관계인은 배당기일에 이의를 제기하고, 배당이의의 소를 제기할 수 있습니다 (민사집행법 제154조).
다. 선순위 임차인의 권리
말소기준 등기보다 선순위인 대항력 있는 임차인은:
- 대항력을 주장하여 임차기간까지 점유·사용할 수 있는 권리
- 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수 있는 권리 두 가지를 모두 가지고 있습니다