1. 구분소유적 공유란 무엇인가?
가. 기본 개념
구분소유적 공유란 겉으로는 공유지분으로 등기되어 있지만, 실제로는 특정 부분을 각자 나누어 소유하는 관계를 말합니다.
쉽게 말해, 300㎡의 토지를 A, B, C 세 사람이 각각 1/3씩 공유지분으로 등기했지만, 실제로는 A는 앞쪽 100㎡, B는 중간 100㎡, C는 뒤쪽 100㎡를 각자 독점적으로 사용하기로 약정한 경우입니다.
나. 일반 공유와의 차이점
일반 공유는 전체 토지를 지분 비율대로 함께 사용·수익하는 것입니다. 예를 들어 300㎡ 토지를 1/3씩 공유하면, 세 사람 모두 300㎡ 전체를 1/3 비율로 사용할 수 있습니다 (민법 제263조).
반면 구분소유적 공유는 내부적으로는 특정 부분(예: 앞쪽 100㎡)만을 배타적으로 소유하지만, 등기부상으로는 전체에 대한 공유지분(1/3)으로 표시됩니다.
2. 구분소유적 공유의 성립요건
구분소유적 공유가 성립하려면 다음 두 가지 요건이 필요합니다.
가. 구분소유 약정
토지의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야 합니다 (대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다55930 판결).
즉, 공유자들 사이에 “특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치”가 있어야 합니다 (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다44313 판결).
나. 공유지분등기
실제로는 특정 부분을 구분소유하지만, 등기는 편의상 공유지분이전등기로 마쳐야 합니다 .
다. 추가 성립 경우
공유자들이 분할할 것을 합의하고 그때부터 분할될 부분을 각자의 소유로 특정하여 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있습니다.
3. 구분소유적 공유의 법적 성질
가. 내부관계 – 상호명의신탁
구분소유적 공유에서 각 공유자는 내부적으로는 자신의 특정 부분에 대해서만 소유권을 가집니다.
다른 공유자의 특정 부분에 대한 공유지분등기는 상호명의신탁관계에 있습니다 (대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결). 예를 들어, A가 앞쪽 100㎡를 소유하는데 B와 C 명의로도 지분등기가 되어 있다면, B와 C는 A의 특정 부분에 대해 명의만 빌려준 것입니다.
나. 외부관계 – 공유
제3자에 대한 관계에서는 일반 공유로 취급됩니다. 등기부상으로는 공유지분으로 표시되어 있기 때문입니다.
4. 구분소유적 공유자의 권리
가. 배타적 사용·수익권
각 구분소유자는 자신의 특정 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있습니다 .
나. 방해배제청구권
다른 구분소유자의 방해행위에 대해서는 소유권에 근거하여 그 배제를 구할 수 있습니다 (대법원 1994. 2. 8. 선고 93다42986 판결).
다. 처분권
구분소유자는 자신의 특정 부분을 단독으로 처분할 수 있고, 이에 해당하는 공유지분등기를 자유로이 이전할 수 있습니다 (서울행정법원 2016. 8. 12. 선고 2016구합53517 판결).
5. 구분소유적 공유의 해소
가. 명의신탁 해지
구분소유적 공유관계에서 특정 부분을 구분소유하는 자는 그 특정 부분에 대하여 신탁적으로 지분등기를 가지고 있는 자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구할 수 있습니다 (대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결).
나. 공유물분할 청구 제한
구분소유적 공유관계에 있는 경우, 부동산 전체에 대한 공유물분할을 구할 수는 없습니다 (춘천지방법원 강릉지원 2020. 9. 8. 선고 2019가단31180 판결).
다만, 자신이 구분소유하는 특정 부분이 여러 명의 공유인 경우에는 그 특정 부분에 대한 공유물분할은 청구할 수 있습니다 (대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결).
6. 구분소유적 공유의 승계
가. 구분소유 목적물 처분 시
구분소유자가 자신의 권리를 타인에게 처분하는 경우, 두 가지 경우가 있습니다 (대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결).
1) 구분소유 부분 처분
구분소유의 목적인 특정 부분을 처분하면서 등기부상의 공유지분을 그 특정 부분에 대한 표상으로서 이전하는 경우, 제3자에게 구분소유적 공유관계가 승계됩니다.
2) 공유지분 자체 처분
등기부의 기재대로 1필지 전체에 대한 진정한 공유지분으로서 처분하는 경우, 제3자가 그 부동산 전체에 대한 공유지분을 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸합니다 (대구지방법원 2018. 2. 6. 선고 2015가단125774 판결).
나. 경매 시
구분소유적 공유지분에 대한 강제경매에서 그 공유지분이 토지의 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시된 경우, 매수인은 구분소유적 공유지분을 그대로 취득합니다 (대법원 2001. 6. 15. 선고 2000마2633 결정).
반면, 그러한 점이 입증되지 않은 경우에는 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 구분소유적 공유관계는 소멸합니다 (대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다68810, 68827 판결).
7. 근저당권 등 담보권의 처리
가. 구분소유적 공유관계 해소 시
1필지의 토지 중 특정 부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 공유지분 위에 근저당권이 설정된 후, 구분소유하고 있는 특정 부분별로 독립한 필지로 분할되고 구분소유자 상호 간에 지분이전등기를 하는 등으로 구분소유적 공유관계가 해소되더라도, 그 근저당권은 종전의 구분소유적 공유지분의 비율대로 분할된 토지들 전부의 위에 그대로 존속합니다 (대법원 2014. 6. 26. 선고 2012다25944 판결).
근저당권설정자의 단독소유로 분할된 토지에 당연히 집중되는 것은 아닙니다.
8. 구분소유적 공유와 점유취득시효
가. 타주점유 원칙
공유부동산은 공유자의 한 사람이 전부를 점유하고 있다고 하여도 다른 특별한 사정이 없는 한 권원의 성질상 다른 공유자의 지분비율의 범위 내에서는 타주점유라고 봅니다 (대법원 2007. 3. 29. 선고 2006다79995 판결).
나. 구분소유적 공유에서의 자주점유
그러나 구분소유적 공유관계에서 어느 특정된 부분만을 소유·점유하고 있는 공유자가 매매 등과 같이 종전의 공유지분권과는 별도의 자주점유가 가능한 권원에 의하여 다른 공유자가 소유·점유하는 특정된 부분을 취득하여 점유를 개시하였다고 주장하는 경우에는 상대방이 타주점유를 증명해야 합니다.
9. 부당이득 반환
가. 독점적 점유 시
공유자 중 일부가 공유물 전부를 배타적으로 점유·사용하고 있다면, 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하지 않고 있는 자에 대하여는 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 봅니다 (대법원 2002. 10. 11. 선고 2000다17803 판결).
나. 과반수 지분권자의 경우
과반수 지분의 공유자는 공유물의 관리방법으로서 그 공유토지의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 수 있으나, 그로 말미암아 지분은 있으되 그 특정 부분의 사용·수익을 전혀 하지 못하여 손해를 입고 있는 소수지분권자에 대하여 그 지분에 상응하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다 (인천지방법원 부천지원 2015. 11. 26. 선고 2015가단7871 판결).
10. 집합건물과의 구별
가. 집합건물의 구분소유
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유는 1동의 건물 중 구조상·이용상 독립성이 있는 부분을 각각 소유권의 목적으로 하는 것입니다 (집합건물법 제1조).
나. 차이점
집합건물의 구분소유는 법률에 의해 인정되는 독립된 소유권이지만, 구분소유적 공유는 등기부상으로는 공유지분이고 내부적으로만 특정 부분을 구분소유하는 관계입니다.
집합건물에서는 각 구분소유자가 전유부분에 대한 단독소유권과 공용부분에 대한 공유지분을 가지며 (집합건물법 제10조), 대지사용권도 전유부분과 분리처분할 수 없습니다 (집합건물법 제13조).
11. 실무상 유의사항
가. 입증의 중요성
구분소유적 공유관계를 주장하려면 토지의 위치와 면적을 특정하여 구분소유하기로 하는 약정이 있었다는 점을 입증해야 합니다 (창원지방법원 통영지원 2015. 5. 19. 선고 2014가단4131 판결).
나. 등기의 한계
공유지분등기만으로는 구분소유적 공유관계를 제3자에게 완전히 대항할 수 없으므로, 가능하면 토지를 분할하여 각자 단독소유로 등기하는 것이 바람직합니다.
다. 권리행사 방법
구분소유적 공유관계를 해소하려면 명의신탁 해지를 원인으로 한 지분이전등기청구를 해야 하며, 일반적인 공유물분할청구는 할 수 없습니다 (창원지방법원 밀양지원 2016. 9. 21. 선고 2016가단1924 판결).