1. 부동산 명의신탁의 개념
부동산 명의신탁이란 부동산의 실제 소유자(명의신탁자)가 타인(명의수탁자)과의 사이에서 대내적으로는 명의신탁자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고, 그에 관한 등기는 명의수탁자의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호).
쉽게 말하면, 실제 소유자는 따로 있지만 등기부상 명의만 다른 사람 이름으로 해두는 것입니다 . 명의신탁자는 부동산에 대한 사용·수익·처분권 등 실질적인 권한을 모두 보유하면서, 외부적으로는 명의수탁자가 소유자로 행세하게 됩니다.
명의신탁이 성립하기 위해 반드시 명의신탁자의 자금으로 부동산을 취득해야 하는 것은 아닙니다. 명의신탁 관계는 당사자 사이에 신탁자가 소유권을 유보하되, 외부적으로 수탁자가 소유자로 행세하기로 약정함으로써 성립하는 것이므로, 명의신탁 목적물이 반드시 신탁자의 자금으로 취득되어야만 성립된다고 볼 수는 없습니다 (대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148,69155 판결).
2. 부동산 명의신탁의 종류
부동산 명의신탁은 크게 세 가지 유형으로 구분됩니다.
가. 양자간 명의신탁(2자간 등기명의신탁)
양자간 명의신탁은 명의신탁자가 자기 명의로 등기된 부동산을 명의수탁자 명의로 이전등기하는 형태입니다.. 예를 들어, A가 자신 명의의 부동산을 B 명의로 소유권이전등기를 해주는 경우입니다.
이 경우 명의신탁자와 명의수탁자 사이에만 명의신탁약정이 존재하며, 부동산 취득의 원인계약에는 명의수탁자가 관여하지 않습니다.
나. 3자간 등기명의신탁(중간생략형 명의신탁)
3자간 등기명의신탁은 명의신탁자가 매도인으로부터 부동산을 매수하면서 자기 명의로 등기를 경료하지 않고 바로 명의수탁자 앞으로 소유권이전등기를 하는 경우를 말합니다.
예를 들어, A(명의신탁자)가 C(매도인)로부터 부동산을 매수하면서 A 명의를 거치지 않고 곧바로 B(명의수탁자) 명의로 등기하는 경우입니다. 이때 매도인 C는 명의신탁 사실을 알고 있으며, 명의신탁자 A가 매매계약의 당사자입니다.
다. 계약명의신탁(위임형 명의신탁)
계약명의신탁은 명의신탁자의 위임에 따라 명의수탁자가 자기 이름으로 매도인과 부동산 매매계약을 체결하고, 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 하는 경우를 말합니다 .
예를 들어, A(명의신탁자)의 위임을 받아 B(명의수탁자)가 C(매도인)와 매매계약을 체결하고 B 명의로 등기하는 경우입니다. 이 경우 매매계약의 당사자는 매도인 C와 명의수탁자 B이며, 명의신탁자 A는 계약당사자가 아닙니다.
3. 부동산 명의신탁의 효과
가. 명의신탁약정의 효력
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)은 1995년 7월 1일부터 시행되었으며, 명의신탁을 원칙적으로 금지하고 있습니다.
1) 명의신탁약정의 무효
명의신탁약정은 무효입니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항). 명의신탁이 금지되는 이유는 강행법규에 위반하기 때문이며, 강행법규를 제정한 이유는 그것이 경제적 사회질서를 해치기 때문입니다. 결국 명의신탁은 민법 제103조의 반사회적 행위에 해당하며, 제103조의 특별규정인 부동산실명법 제4조에 의하여 무효입니다.
이로 인하여 명의신탁자에게는 명의수탁자에게 명의신탁 약정의 이행을 청구하는 권리가 인정되지 않으므로, 명의신탁자는 명의수탁자가 약정을 이행하지 않을 경우 명의수탁자에게 계약불이행의 책임을 물을 수 없고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 명의신탁 해지권을 행사할 수도 없으며, 해지를 원인으로 한 원상회복청구도 할 수 없습니다.
2) 명의신탁에 따른 등기의 효력
명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 원칙적으로 무효입니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문).
따라서 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 부실등기로서 말소의 대상이 되며, 부동산의 소유권은 양자간 명의신탁의 경우 명의신탁자에게, 3자간 명의신탁의 경우 매도인에게 그대로 남아 있게 됩니다 (대법원 2013. 3. 14. 선고 2011다103472 판결 소유권이전등기등).
나. 계약명의신탁의 예외(선의의 매도인 보호)
다만, 계약명의신탁의 경우 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자(매도인)는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 물권변동이 유효합니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서).
이 경우 명의수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 부당이득반환청구권만을 가지게 됩니다 (대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결 소유권이전등기).
다. 제3자에 대한 대항 불가
명의신탁약정 및 이에 따른 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항).
따라서 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되고, 이로써 명의신탁자는 신탁부동산에 대한 소유권을 상실합니다 (대법원 2003. 5. 16. 선고 2002다69556 판결). 이에 따라 명의신탁자의 소유권에 기한 물권적 청구권, 즉 말소등기청구권이나 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권도 더 이상 그 존재 자체가 인정되지 않습니다 (대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다89814 판결).
4. 부동산 명의신탁의 법률관계
가. 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 법률관계
1) 양자간 명의신탁 및 3자간 명의신탁의 경우
양자간 명의신탁과 3자간 명의신탁의 경우, 명의신탁약정과 그에 따른 등기가 모두 무효이므로, 부동산의 소유권은 양자간 명의신탁의 경우 명의신탁자에게, 3자간 명의신탁의 경우 매도인에게 그대로 남아 있게 됩니다 (서울서부지방법원 2017. 09. 27 선고 2017가합520 판결 명의신탁부동산이익분배금).
따라서 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없고, 다만 명의수탁자 명의의 등기가 원인무효의 등기이므로 그 말소를 구할 수 있습니다.
2) 계약명의신탁의 경우
가. 매도인이 명의신탁 사실을 알고 있는 경우
계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정을 알면서 매매계약을 체결하고 명의수탁자 앞으로 부동산의 소유권이전등기를 마쳤다면, 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효가 되고 부동산의 소유권은 매도인에게 그대로 남아 있게 됩니다. 따라서 매도인과 매매계약관계가 없는 명의신탁자는 매도인을 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없습니다 (대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결 소유권이전등기).
나. 매도인이 명의신탁 사실을 모르는 경우(선의의 매도인)
계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁약정을 알지 못한 경우에는 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 유효하고, 명의수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 됩니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 단서).
이 경우 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 부동산 자체의 반환을 구할 수 없고, 명의수탁자에게 제공한 매수자금에 대한 부당이득반환청구권만을 가지게 됩니다 (대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결 손해배상(기)).
3) 부당이득반환청구권
명의신탁약정이 무효인 경우, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 부당이득반환청구권을 가집니다.
양자간 명의신탁 및 3자간 명의신탁의 경우, 명의수탁자 명의의 등기가 무효이므로 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 부동산 자체에 대한 부당이득반환을 구할 수 있습니다.
계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우, 명의신탁자가 입은 손해는 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득합니다 (대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결 손해배상(기)).
부당이득반환청구권의 소멸시효는 10년이며, 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유·사용하여왔다고 하더라도 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 계속 진행됩니다 (대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결).
나. 명의수탁자와 제3자 사이의 법률관계
명의신탁약정 및 이에 따른 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항), 명의수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 처분한 경우 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득합니다.
다. 명의신탁자와 제3자 사이의 법률관계
명의수탁자가 신탁부동산을 제3자에게 처분한 경우, 명의신탁자는 제3자에게 소유권을 주장할 수 없습니다. 명의신탁자는 신탁부동산에 대한 소유권을 상실하고, 명의수탁자에 대한 손해배상청구권 또는 부당이득반환청구권만을 가지게 됩니다.
라. 명의수탁자의 채권자와의 관계
명의수탁자의 재산이 채무의 전부를 변제하기에 부족한 경우, 명의수탁자가 신탁부동산을 명의신탁자 또는 그가 지정하는 자에게 양도하는 행위는 특별한 사정이 없는 한 다른 채권자의 이익을 해하는 것으로서 다른 채권자들에 대한 관계에서 사해행위가 됩니다 (대법원 2008. 9. 25. 선고 2007다74874 판결) (서울중앙지방법원 2017. 07. 04 선고 2016가단5031551 판결 사해행위취소).
5. 명의신탁의 예외(적용 제외)
다음의 경우에는 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우 부동산실명법이 적용되지 않습니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조):
가. 종중 명의신탁
종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함) 외의 자의 명의로 등기한 경우
나. 배우자 명의신탁
배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
다. 종교단체 명의신탁
종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
6. 제재
가. 과징금
명의신탁약정을 한 명의신탁자 및 명의수탁자에게는 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 제1항).
나. 이행강제금
과징금을 부과받은 자가 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하지 않은 경우, 과징금 부과일부터 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때에 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과합니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조 제2항).
다. 형사처벌
명의신탁약정을 한 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처하고, 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처합니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조).
7. 입증책임
부동산등기는 형식적으로 존재하는 것 자체로 적법한 등기원인에 의한 것이라고 추정되므로, 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있습니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다84479 판결 소유권이전등기).
특히 민법 제830조 제1항에 의하여 부부의 일방이 혼인 중 그의 단독 명의로 취득한 부동산은 그 명의자의 특유재산으로 추정되므로, 그 추정을 번복하기 위하여는 다른 일방 배우자가 실제로 당해 부동산의 대가를 부담하여 그 부동산을 자신이 실질적으로 소유하기 위하여 취득하였음을 증명하여야 합니다 (전주지방법원 2020. 05. 14 선고 2019나6136 판결 소유권이전등기).