A씨는 B씨 소유의 아파트에 보증금 1억 원, 월세 50만 원으로 전세 계약을 체결했습니다. A씨는 입주와 동시에 전입신고를 마쳤고, 그 다음날 확정일자도 받았습니다.
그런데 확정일자를 받은 날과 같은 날에, B씨는 은행 C로부터 2억 원을 대출받으면서 근저당권 설정등기를 마쳤습니다.
이후 B씨가 대출금을 갚지 못해 경매가 진행되었을 때, 과연 보증금 1억 원을 A씨가 먼저 받을 수 있을까요?
1. 결론
은행 C의 근저당권이 A씨의 임차권보다 우선합니다. 따라서 경매 시 은행 C가 먼저 배당받고, A씨는 그 다음 순위가 됩니다.
2. 법적 근거
가. 대항력과 우선변제권의 발생 시점
주택임대차보호법에 따르면:
- 대항력 발생: 주택 인도 + 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항)
- 우선변제권 발생: 대항력 + 확정일자를 갖춘 경우, 역시 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항)
나. 사례에 적용하면
A씨의 경우:
- 전입신고일: 예를 들어 2024년 1월 10일
- 확정일자: 2024년 1월 11일
- 대항력 발생: 2024년 1월 11일 0시
- 우선변제권 발생: 2024년 1월 12일 0시
은행 C의 경우:
- 근저당권설정등기일: 2024년 1월 11일
- 근저당권 효력 발생: 2024년 1월 11일 등기 접수 시점
3. 우선순위 판단
가. 시간적 선후관계
- 근저당권: 2024년 1월 11일 등기 접수 시점에 효력 발생
- A씨의 우선변제권: 2024년 1월 12일 0시에 발생
→ 근저당권이 시간적으로 먼저 발생했으므로 우선순위를 갖습니다.
나. 판례의 입장
대법원은 “주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다”고 판시했습니다 (대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결).
4. 실제 배당 시나리오
경매로 아파트가 3억 원에 낙찰되었다고 가정하면:
가. 배당 순서
- 1순위: 은행 C (근저당권자) – 2억 원 배당
- 2순위: A씨 (임차인) – 1억 원 배당
나. 만약 낙찰가가 2억 원 이하라면?
예를 들어 1억 5천만 원에 낙찰된 경우:
- 은행 C: 1억 5천만 원 전액 배당
- A씨: 배당받지 못함 (0원)
5. A씨가 주의했어야 할 점
등기부등본 확인의 중요성
계약 전에 반드시:
- 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당권 등이 있는지 확인
- 임대인의 국세 체납 여부 확인 (국세는 근저당권보다도 우선할 수 있음)
전입신고 타이밍
- 계약 체결 후 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 것이 안전
- 가능하면 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 한 번 확인