A는 B와 빌라 월세 계약을 체결했다. 그런데 B는 빌라의 1/2 공유자였다. 빌라는 B와 B의 어머니 C가 각각 1/2씩 공유하고 있는 상태였다. 그런데 어느날 A는 경매통지서를 받았다. 알고보니 C의 채권자 D가 경매를 신청한 것이었다. A는 보호받을 수 있을까?
사안에서 공유지분이 있는 건물을 임대하는 행위는 공유물의 “관리”행위로써 공유권자 과반수의 동의가 있어야 합니다. 따라서 C가 빌라 월세계약에 동의한 적이 없다면 A의 임대차계약은 무권한자의 행위로 일부 무효가 되고, A는 경매과정에서 보호받기 어렵습니다.
사안에서는 C가 빌라 월세계약에 동의 했음을 전제로 해결해봅니다.
1. 사안의 정리
A는 빌라의 1/2 공유자인 B와 월세 계약을 체결하였고, 나머지 1/2 공유자인 C도 이 임대차계약에 동의하였습니다. 그런데 C의 채권자 D가 경매를 신청한 상황입니다. 이 경우 A의 보호 여부는 D가 무엇을 압류했는지에 따라 달라집니다.
2. 공유자 전원의 동의가 있는 경우의 임대차계약
가. 임대차계약의 유효성
공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하며, 민법 제265조에 따라 공유자 지분의 과반수로써 결정해야 합니다(민법 제265조).
본 사안에서는 B와 C가 각각 1/2씩 공유하고 있고, 두 사람 모두 임대차계약에 동의하였으므로, 이는 공유자 전원의 동의에 의한 적법한 임대차계약입니다. 따라서 A는 빌라 전체에 대한 적법한 임차권을 취득하였습니다.
나. 대항력 취득 가능성
주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함됩니다(대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결).
본 사안에서는 공유자 전원의 동의가 있었으므로, A는 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항력을 취득할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조).
3. D가 C의 공유지분만을 압류한 경우
가. 압류의 효력
D는 C의 채권자로서 C의 1/2 지분에 대해서만 압류할 수 있습니다. 공유자 한 사람의 지분 위에 설정된 압류는 공유물이 현물분할된 뒤에도 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 그대로 존속하는 것이 원칙입니다(서울중앙지방법원 2019. 1. 17. 선고 2018가단30878 판결).
나. A의 보호 여부
1) 대항력 인정
공유자 전원의 동의에 의해 적법하게 체결된 임대차계약이므로, A가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 주택임대차보호법상 대항력을 취득합니다.
임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 따라서 C의 지분을 경매로 취득한 자는 임대인의 지위를 승계하게 되고, A는 그에게 대항할 수 있습니다.
2) 우선변제권 인정 가능성
A가 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자까지 받았다면, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 따라 우선변제권도 취득할 수 있습니다.
또한 A가 소액임차인에 해당하는 경우, 주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제8조).
3) 경매절차에서의 지위
A는 대항력 있는 임차인으로서 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다:
가) 임대차 존속 주장
대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결).
나) 배당요구
A는 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 대항력을 갖춘 임차인으로서 확정일자를 받았다면, 후순위 권리자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
(*) 만약 A가 대항력(인도+전입신고)을 갖추지 못했을 경우는 어떻게 될까요?
대항력이 없는 임차인은 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 경매절차에서 임차주택을 매수한 매수인은 임대인의 지위를 승계하지 않으며, 임차인은 매수인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 없습니다.
결과적으로 A는 경매절차에서 대항력 있는 임차인으로 인정받지 못하므로, 경락인에게 임차권을 주장할 수 없고 우선변제권도 행사할 수 없습니다. 다만, B와 C에 대한 일반채권자로서 배당요구를 할 수는 있으나, 다른 채권자들과 동일한 순위로 배당받게 됩니다.
대항력이 없는 임차인인 A는 임차주택에 대하여 경매가 진행되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 임대차관계를 종료시킬 수 있습니다(창원지방법원 2017. 1. 20. 선고 2016가단17241 판결).
따라서 A는 임대차계약의 해지 및 보증금의 반환을 구하는 소장 부본이 B와 C에게 송달됨으로써 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임대차계약이 해지되면, A는 B와 C에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당합니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).
따라서 A는 B 또는 C 중 어느 한 사람에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. (*)
4. D가 빌라 전체를 압류한 경우
가. 압류의 적법성과 효력 범위
D는 C의 채권자로서 C의 재산만을 압류할 수 있습니다. 따라서 D가 빌라 전체를 압류했다고 하더라도, 그 압류의 효력은 C의 1/2 지분에만 미칩니다.
공유물 전체에 대한 압류라고 하더라도 실질적으로는 채무자의 지분에 대한 압류로 해석됩니다(광주고등법원 1967. 8. 11. 선고 67나116 판결).
나. A의 보호 여부
1) 대항력 행사
A는 공유자 전원의 동의에 의해 적법하게 체결된 임대차계약에 기초하여 대항력을 취득하였으므로, C의 지분을 경락받은 자에게도 대항력을 주장할 수 있습니다.
임차주택이 경매절차에서 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 매각으로 소멸하며, 소멸된 선순위 저당권보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권은 매수인이 인수합니다(민사집행법 제91조 제3항, 제4항).
2) 우선변제권 행사
A가 확정일자를 받았다면, 경매절차에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만, 우선변제권의 순위는 확정일자를 받은 시점과 다른 권리의 설정 시점을 비교하여 결정됩니다.
3) 보증금 반환청구
경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, A는 다음과 같은 방법으로 보증금을 반환받을 수 있습니다:
가) B에 대한 청구
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우 특별한 사정이 없으면 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당합니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).
따라서 A는 B에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있고, B는 이를 지급한 후 C 또는 C의 지분을 취득한 자에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
나) 경락인에 대한 대항
A가 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 보증금 중 배당받지 못한 금액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
5. 두 경우의 차이점
가. 압류의 범위
- 지분 압류: C의 1/2 지분에만 압류의 효력이 미침
- 전체 압류: 형식상 전체를 압류했으나 실질적으로는 C의 1/2 지분에만 효력이 미침
나. A의 법적 지위
두 경우 모두 A는 다음과 같은 이유로 동일하게 보호받을 수 있습니다:
1) 적법한 임대차계약
공유자 전원의 동의에 의해 체결된 임대차계약이므로, A는 빌라 전체에 대한 적법한 임차권을 취득하였습니다.
2) 대항력 인정
A가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면, 주택임대차보호법상 대항력을 취득하여 경락인에게 대항할 수 있습니다.
3) 우선변제권 행사 가능
A가 확정일자를 받았다면, 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 다른 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
4) 보증금 반환청구권
A는 B와 C(또는 C의 지분을 취득한 자)에게 공동으로 보증금 반환을 청구할 수 있으며, 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 경락인에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
6. A가 취할 수 있는 조치
가. 대항력 확보
A는 다음 요건을 갖추어 대항력을 확보해야 합니다:
1) 경매절차에서의 대응
배당요구
A는 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 배당요구는 배당요구 종기일까지 해야 합니다.
권리신고
A는 경매법원에 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명 등을 제출하여 자신이 대항력 있는 임차인임을 신고해야 합니다.
배당 참가
A는 우선순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 만약 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 경락인에게 대항하여 나머지 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.
보증금 반환청구
a. B와 C에 대한 청구
A는 B와 C(또는 C의 지분을 취득한 자)에게 공동으로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 보증금 반환채무는 불가분채무이므로, A는 B 또는 C 중 어느 한 사람에게 전액을 청구할 수 있습니다.
b. 경락인에 대한 대항
경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, A는 경락인에게 대항하여 나머지 보증금을 반환받을 때까지 빌라를 인도하지 않을 수 있습니다.
7. 결론
A는 빌라의 공유자인 B와 C 전원의 동의를 받아 적법하게 임대차계약을 체결하였으므로, C의 채권자 D가 C의 지분을 압류하든 빌라 전체를 압류하든 관계없이 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 있습니다.