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주택매매에서 “현상태 그대로 인도” 조항의 법적 의미와 한계

1. 법적 의미와 기본 원칙

가. 기본 개념

“현상태 그대로 인도” 조항은 매도인이 매매목적물을 별도의 수리·보수 없이 매매계약 체결 당시의 상태 그대로 매수인에게 인도한다는 의미입니다 (부산지방법원 동부지원 2022. 10. 27. 선고 2020가합101590 판결).

나. 민법상 근거

특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 이행기의 현상대로 그 물건을 인도하면 그 이행의무를 다하는 것이므로(민법 제462조), 매매계약 목적물의 현상이 계약 당시와 달라졌다고 하더라도 그 변경에 매도인의 귀책사유를 인정할 수 없는 경우에는 매도인은 이행기의 현상대로 목적물을 인도하면 충분합니다 (부산지방법원 동부지원 2022. 10. 27. 선고 2020가합101590 판결).

2. 주택·아파트 매매계약에서의 해석

가. 하자담보책임 면제 효과

매수인이 노후된 건물의 현상태를 확인하고 현 시설물 상태대로 매매하기로 약정하였다면 특별한 사정이 없는 한, 매수인으로서는 매도인에 대하여 민법 제580조 제1항의 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당합니다 (서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2015나20901 판결).


매수인이 노후 건물의 현 상태를 확인하고 그 상태 그대로 매매하기로 약정했다면, 특별한 사정이 없는 한 매도인에 대해 하자에 대한 담보책임을 면해 준 것으로 봅니다.

조금 더 풀어서 말하면, 매수인이 계약 전에 현 상태를 충분히 확인하고 ‘현 상태로 매매한다’고 약정했으면, 일반적인 하자에 대해 매도인이 책임을 지지 않아도 된다는 뜻입니다

나. 구체적 해석 기준

사실 이문제는 계약당시 당사자들의 의사나 구체적 사실관계를 검토해야 하므로 일률적으로 답을 내리기는 어렵습니다. 다만 판례 판시내용을 소개하면 아래와 같습니다.

1) 원상회복 의무 면제

“현시설 상태를 유지하여”라는 문구는 임대차 종료 시 그 인테리어 등을 원상회복할 필요 없이 현재 상태 그대로 인도하면 된다는 의미로 해석됩니다 (서울중앙지방법원 2019. 8. 23. 선고 2018가합528938 판결).

2) 매매 당시 상태 기준

이 사건 매매계약의 특약사항으로 ‘본 지번의 건물 현상태로 인수함’이라고 기재되어 있는바, 이는 원고가 이 사건 부동산이 존재하는 현황대로 매수한 것이라고 할 것입니다 (대구지방법원 2021. 4. 30. 선고 2019가단133520 판결).

3. 실제 판례 사례

가. 하자담보책임 면제 인정 사례

서울중앙지방법원 2016. 2. 3. 선고 2015나20901 판결

나. 하자담보책임이 제한적으로 인정된 사례

수원지방법원 2024. 1. 18. 선고 2022가단560824 판결

다. 노후화에 따른 하자 불인정 사례

의정부지방법원 2022. 10. 20. 선고 2021나213928 판결

4. 조항의 한계

가. 적용 제한 사항

1) 매도인의 고의·중과실

매도인이 하자를 알면서도 고지하지 않거나 적극적으로 기망한 경우에는 현상태 매매 특약에도 불구하고 책임을 질 수 있습니다.

2) 은닉된 중대한 하자

매매계약 당시 이미 존재했던 중대한 구조적 하자 등은 현상태 매매 특약으로도 면책되지 않을 수 있습니다.

나. 구체적 제한 사례

인천지방법원 2022. 8. 16. 선고 2020나77858 판결

5. 실무상 주의사항

가. 매수인 관점

나. 매도인 관점

“현상태 그대로 인도” 조항은 매도인의 하자담보책임을 상당 부분 제한하는 효과가 있지만, 완전한 면책 조항은 아니므로 구체적 사안에 따른 신중한 판단이 필요합니다.

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