1. 주거지의 상업적 활용 가능성
가. 주거지 상업적 활용의 법적 성격
국토계획법에 따라 토지에는 ‘용도지역’이 정해져 있고, 대표적으로 아래 3가지가 있습니다:
- 주거지역: 사람이 사는 곳 (예: 아파트, 주택)
- 상업지역: 가게·사무실·상가
- 공업지역: 공장, 창고
내 집이 있는 곳이 대부분 ‘제1종 또는 제2종 일반주거지역’입니다.
이런 곳에서 마음대로 사업시설(촬영장, 스튜디오, 창고 등)을 만들면 용도 위반, 불법건축물, 이행강제금 대상이 될 수 있습니다.
즉, 주거지를 스튜디오, 쇼핑몰 운영, 창고 등으로 활용하는 행위는 건축법상 ‘용도변경’이 원칙적으로 필요합니다. 건축법 제19조에 따르면 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 하며, 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 경우 허가나 신고 절차를 거쳐야 합니다. (건축법 제19조)
주택을 다른 용도로 사용하는 경우, 건축법 시행령 제14조에 따라 용도변경 허가나 신고 대상이 될 수 있으며, 이를 위반할 경우 불법 용도변경으로 간주됩니다. 특히 주거시설군에서 영업시설군으로의 변경은 허가 대상에 해당합니다. (건축법 시행령 제14조)
정부24 홈페이지에서 건축물대장을 열람하면 내가 사는 지역의 용도를 확인할 수 있습니다.
나. 용도지역에 따른 제한
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조에 따라 용도지역별로 건축 가능한 건축물의 종류와 용도가 제한됩니다. 특히 전용주거지역이나 일반주거지역에서는 상업적 용도의 건축물 설치가 제한될 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조)
2. 주거지 상업적 활용 시 법적 문제점
가. 불법 용도변경의 문제
주택을 허가나 신고 없이 다른 용도로 변경하여 사용하는 경우, 건축법 위반으로 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 서울행정법원 판례에 따르면, 주택을 허가 없이 다른 용도로 사용한 경우 이행강제금 부과 대상이 됩니다. (서울행정법원 2015. 11. 05. 선고 2015구단53865 판결)
또한 건축물대장에 기재된 용도와 다르게 사용하는 경우에도 불법 용도변경에 해당할 수 있습니다. 대법원은 “건축법상 용도변경행위에는 용도변경된 그 건축물을 사용하는 행위도 포함된다”고 판시한 바 있습니다. (서울행정법원 2023. 2. 15. 선고 2022구단53580 판결)
나. 주거환경 침해 문제
주거지역에서 상업적 활동을 할 경우 주변 주민들의 주거환경을 침해할 수 있습니다. 광주고등법원 판례에서는 주거지역 내 고물상 영업에 대해 원상회복 명령이 내려진 사례가 있습니다. (대전지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023구합205820 판결)
소음이나 진동 등으로 인한 민원이 발생할 경우, 대법원은 “주거지에서 음악 소리를 크게 내거나 큰 소리로 떠들어 이웃을 시끄럽게 하는 행위는 경범죄 처벌법상 경범죄에 해당한다”고 판시하였습니다. (대법원 2018. 12. 13. 선고 2016도19417 판결)
3. 1인 창업자의 주거지 활용 가능성
가. 제한적 허용 가능성
1인 창업자가 주거지에서 소규모로 사업을 시작하는 경우, 일부 제한적인 범위 내에서 허용될 가능성이 있습니다. 특히 주거환경을 크게 해치지 않는 범위 내에서의 활동은 상대적으로 규제가 덜할 수 있습니다.
실제 단속이 나오는것은 민원.신고가 들어올때 이루어지므로 아래의 경우 문제가 됩니다.
- 주변 민원: 택배 출입 많다, 시끄럽다, 상업시설 같다
- 관리사무소 신고: 아파트/빌라에서 외부인 출입 잦은 경우
- 지자체 불시 점검: 최근 ‘1인 창업’ 증가로 자주 나옵니다
→ 적발 시 ‘이행강제금’ 부과 + 원상복구 명령 + 위반 사실 건축물 등재
나. 창업 초기 단계에서의 주거지 활용
창업 초기에는 비용 절감을 위해 사무실을 공동으로 사용하거나 주거지를 활용하는 방법이 있습니다. 다만, 이 경우에도 법적 요건을 갖추어야 합니다.
인터넷 쇼핑몰과 같은 온라인 비즈니스의 경우, 물리적 공간의 제약이 적어 주거지에서 운영이 상대적으로 용이할 수 있습니다. 그러나 사업자등록과 통신판매업 신고 등의 절차는 필요합니다. (정쾌영, 『창업법강의[제3판]』, 박영사(2023년), 146-147면)
4. 실제 처벌 사례
가. 이행강제금 부과 사례
수원지방법원 2019. 12. 19. 선고 2019구합68467 판결에서는 다세대주택에서 허가 없이 가구를 분할하여 사용한 경우 이행강제금이 부과된 사례가 있습니다. (수원지방법원 2019. 12. 19. 선고 2019구합68467 판결)
나. 원상회복 명령 사례
주거지역 내에서 고물상을 운영한 사례에서는 원상회복 명령이 내려졌으며, 이를 이행하지 않을 경우 추가적인 제재가 가해질 수 있습니다. (대전지방법원 2024. 5. 23. 선고 2023구합205820 판결)
다. 용도변경 불허가 사례
주거지역에서 자동차 관련 시설(세차장)로의 용도변경을 신청했으나, “신청지 주변이 주거지역으로 자동차관련시설의 입지로는 부적절하다”는 이유로 불허된 사례가 있습니다. (수원지방법원 2023. 11. 2. 선고 2022구합81040 판결)
5. 합법적인 주거지 활용 방안
가. 적법한 용도변경 절차 이행
주거지를 상업적으로 활용하기 위해서는 건축법 제19조에 따른 용도변경 허가나 신고 절차를 거쳐야 합니다. 용도변경 허가를 받은 후에는 적법하게 사용할 수 있습니다. (건축법 제19조)
나. 용도지역 확인 및 허용 용도 검토
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따라 해당 주거지의 용도지역을 확인하고, 허용되는 용도인지 검토해야 합니다. 일부 주거지역에서는 제한적으로 근린생활시설 등의 용도가 허용될 수 있습니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제71조)
1인 창업자가 주거지를 스튜디오, 쇼핑몰, 창고 등으로 활용하는 것은 원칙적으로 건축법상 용도변경에 해당하여 허가나 신고가 필요합니다. 이를 위반할 경우 이행강제금 부과, 원상회복 명령 등의 제재를 받을 수 있습니다.
다만, 주거환경을 크게 해치지 않는 소규모 활동이나 온라인 비즈니스의 경우 상대적으로 규제가 덜할 수 있으며, 적법한 절차를 거쳐 용도변경을 하는 경우에는 합법적으로 주거지를 활용할 수 있습니다.