임대인이 “직접 들어가서 살겠다”는 이유로 계약갱신을 거절하는 경우는 흔합니다. 문제는 그 이후입니다. 실제로는 입주하지 않고 얼마 지나지 않아 다시 임대를 하는 사례가 적지 않습니다.
이 경우 임차인은 법적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.
특히 최근 판례들은 임대인의 책임을 상당히 엄격하게 인정하는 흐름을 보이고 있습니다. 단순한 경제적 사정이나 가족 사정으로는 면책이 거의 인정되지 않는 수준입니다.
이 글에서는 주택임대차보호법 제6조의3을 기준으로, 아래 논점을 정리해보겠습니다.
- 손해배상 책임이 인정되는 요건
- “정당한 사유”의 실제 인정 범위
- 판례에서 어떻게 판단하는지
- 손해배상액이 어떻게 계산되는지
1. 관련 법령 정리
가. 계약갱신요구권 및 실거주 갱신거절 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항)
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, “임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”(제8호)에는 갱신을 거절할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호)
나. 손해배상 의무 규정 (주택임대차보호법 제6조의3 제5항·제6항)
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제5항)
손해배상액은 당사자 간 합의가 없는 한 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 합니다. (주택임대차보호법 제6조의3 제6항)
| 호 | 산정 방법 |
|---|---|
| ① 제1호 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| ② 제2호 | 제3자 임대 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임 차액의 2년분 |
| ③ 제3호 | 임차인이 실제로 입은 손해액 |
2. 핵심 법리 정리
가. 손해배상 책임의 요건
법원들은 아래 요건이 충족되면 임대인의 손해배상 책임을 인정합니다.
1) 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하였을 것
임차인이 명시적으로 갱신요구를 하지 않았더라도, 임대인이 먼저 실거주를 이유로 갱신거절 의사를 확정적으로 표시한 경우도 포함합니다. 임대인이 선제적으로 갱신거절 통지를 하였는데 임차인의 갱신요구를 요건으로 삼으면, 임대인이 이를 악용하여 임차인의 손해배상청구권을 무력화할 우려가 있기 때문입니다.
2) 갱신되었을 기간 만료 전에 제3자에게 임대하였을 것
임대인이 실거주를 하지 않은 것만으로는 부족하고, 제3자에게 목적 주택을 임대하여야 합니다. 단순히 실거주를 하지 않은 것은 요건이 아닙니다.
3) 정당한 사유가 없을 것
임대인이 “정당한 사유”를 주장·증명하지 못하면 손해배상 책임을 집니다. 정당한 사유란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미합니다.
나. 실거주 의사의 입증책임
임대인에게 실거주 의사의 입증책임이 있습니다.
다만, 임대인의 내심에 있는 장래 계획이라는 특성상, 실거주 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되면 그 의사의 존재를 추인할 수 있습니다.
이를 판단할 때는 임대인의 주거 상황, 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이사 준비 여부 등을 종합적으로 고려합니다.
다. “정당한 사유”의 엄격한 해석
법원은 정당한 사유를 매우 엄격하게 해석합니다. 임대인이 손해배상 책임을 면하려면 단순히 실거주 의무를 위반할 수밖에 없었던 사정뿐만 아니라, 목적 주택을 제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정까지 적극적으로 주장·증명해야 합니다. 정당한 사유는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등 극히 예외적인 경우에만 인정됩니다.
3. 주요 판례 사례별 분석
가. 임대인이 실거주 통보 후 제3자에게 임대한 사례 – 손해배상 인정
1) 서울북부지방법원 2024. 10. 29. 선고 2023나42462 판결 (피고 항소 기각)
사실관계: 임차인(원고)이 보증금 3억 9천만 원에 임차 중, 임대인(피고)이 2021. 12. 5. “임대차 만료 후 실거주 예정”이라고 통지하였습니다. 임차인은 2022. 3. 1. 퇴거하였고, 임대인은 2022. 5. 19. 제3자에게 보증금 5억 원, 월차임 20만 원에 임대하였습니다.
임대인의 항변: ① 임차인이 명시적으로 갱신요구를 하지 않았으므로 갱신거절이 없었다, ② 임대차 종료 후 실거주하였으나 개인 사정으로 제3자에게 임대하게 되었다, ③ 임차인이 고의·중과실로 마루·몰딩 등을 파손하였다고 주장하였습니다.
법원의 판단:
- 임차인이 명시적 갱신요구를 하지 않았더라도, 임대인의 실거주 통지에 따라 임차인이 갱신을 단념할 수밖에 없었던 상황이었으므로 갱신요구와 거절이 포함되어 있다고 보았습니다.
- 임대인이 실거주하였다는 증거가 부족하고, 퇴거 후 얼마 지나지 않아 제3자에게 임대한 경위에 대한 설명이 통상적으로 수긍할 수 있는 정도에 이르지 못하였다고 판단하였습니다.
손해배상액 산정 (제6항 제1호 적용):
- 갱신거절 당시 환산월차임: 3억 9천만 원 × 3.25% ÷ 12 = 약 105만 6천 원
- 3개월분: 약 316만 8천 원 인정
2) 서울동부지방법원 2024. 6. 4. 선고 2023나22974 판결 (피고 항소 일부 인용)
사실관계: 임차인(원고)이 보증금 6억 5천만 원에 임차 중, 임대인(피고)이 보증금 4억 원 증액을 요구하다가 원고가 응하기 어렵다고 하자 “원고가 2021. 5. 30.까지 퇴거하면 피고가 입주하겠다”고 통보하였습니다. 원고는 퇴거하였고, 피고는 이후 제3자에게 보증금 11억 원에 임대하였습니다.
임대인의 항변: 딸이 기존 임차부동산의 보증금을 반환받지 못하는 상황에서 금융기관 대출도 안 되어 원고에게 반환할 보증금 6억 5천만 원을 마련하기 위해 부득이 제3자에게 임대하였다고 주장하였습니다.
법원의 판단: 임대인이 제출한 증거만으로는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 있다고 인정하기 부족하다고 보아 손해배상 책임을 인정하였습니다.
손해배상액 산정 (제6항 제2호 적용):
- 제3자 임대 환산월차임: 11억 원 × 2.5% ÷ 12 = 약 229만 원
- 갱신거절 당시 환산월차임: 6억 5천만 원 × 2.5% ÷ 12 = 약 135만 원
- 차액의 2년분: (229만 원 – 135만 원) × 24개월 = 2,250만 원 인정
3) 서울중앙지방법원 2024. 5. 24. 선고 2023가단5403260 판결 (원고 일부 승)
사실관계: 임차인(원고)이 보증금 13억 5천만 원에 임차 중, 임대인(피고)이 2022. 2. 13. 실거주 예정을 이유로 갱신거절 의사를 표시하였습니다. 원고는 2022. 7. 14. 퇴거하였고, 피고는 2022. 12. 26. 제3자에게 보증금 14억 원에 임대하였습니다.
임대인의 항변: 사업 폐업과 고금리 여파로 대출이자 및 생활비를 감당할 수 없어 어쩔 수 없이 임대하게 되었다고 주장하였습니다.
법원의 판단: 2022. 2.경은 이미 기준금리 추가 인상이 예고되던 시점이었고, 임대인이 갱신거절 전에 이미 4.03%의 고금리로 신규 대출을 받은 사실 등에 비추어 금리 상승이 예측 불가능한 사정이었다고 보기 어렵다고 하였습니다. 다만, 후속 임대차계약의 보증금이 갱신 시 적법하게 증액 가능했던 금액보다 낮은 점 등을 고려하여 책임을 제한하여 손해배상액을 5,925만 원에서 3,000만 원으로 감액하였습니다.
4) 수원지방법원 안양지원 2023. 11. 29. 선고 2023가단103015 판결 (원고 일부 승)
사실관계: 임차인(원고)이 보증금 5억 2천만 원에 임차 중, 임대인(피고)이 2022. 1.경 실거주 계획을 이유로 갱신 거절 의사를 전달하였습니다. 원고는 2022. 4. 7. 퇴거하였고, 피고는 2022. 10.경 제3자에게 보증금 1억 원, 월차임 270만 원에 임대하였습니다.
임대인의 항변: ① 합의에 의한 임대차 종료이므로 제6조의3 제5항이 적용되지 않는다, ② 자녀의 유치원 적응 문제, 부부 갈등 심화로 이사가 어려워졌고, 매각을 시도하였으나 부동산 시장 경색으로 부득이 임대하게 되었다고 주장하였습니다.
법원의 판단:
- 계약기간 만료 전 합의 종료라도, 그 경위가 피고의 갱신거절로 인한 것이므로 제6조의3 제5항이 적용된다고 보았습니다.
- 자녀의 유치원 적응 문제는 이사 결정 시 일반적으로 고려하는 요소이므로 예측 불가능한 사정이 아니라고 하였습니다.
- 부부 갈등 심화 주장은 증거가 부족하다고 하였습니다.
- 매각을 시도하였다는 사정은 정당한 사유를 구성하지 않는다고 하였습니다.
- 다만, 책임 제한 주장도 인정하지 않았습니다.
손해배상액 산정 (제6항 제2호 적용):
- 제3자 임대 환산월차임: 270만 원 + 1억 원 × 5% ÷ 12 = 약 311만 원
- 갱신거절 당시 환산월차임: 5억 2천만 원 × 3.75% ÷ 12 = 약 162만 5천 원
- 차액의 2년분: (311만 원 – 162만 5천 원) × 24개월 = 3,580만 원 인정
나. 임대인의 정당한 사유가 인정되기 어려운 사례 유형 정리
법원 판례를 종합하면, 다음과 같은 사유들은 정당한 사유로 인정되지 않는 경향이 있습니다.
| 임대인의 주장 | 법원의 판단 |
|---|---|
| 단순 경제적 어려움(대출이자 부담 등) | 정당한 사유 불인정 |
| 자녀의 유치원·학교 적응 문제 | 이사 시 일반적 고려 요소, 예측 가능 |
| 부부 갈등으로 이사 불가 | 증거 부족 시 불인정 |
| 매각 시도 후 실패하여 임대 | 정당한 사유 불인정 |
| 임차인이 명시적 갱신요구를 하지 않았음 | 임대인의 선제적 거절이 있으면 갱신요구 불요 |
| 임대인이 일시적으로 실거주한 사실 | 갱신되었을 기간 만료 전 임대 시 불인정 |
4. 손해배상액 산정 방법 정리
가. 환산월차임 계산 방법
보증금만 있는 전세계약의 경우, 보증금을 월차임으로 환산합니다.
환산월차임 = 보증금 × (기준금리 + 연 2%) ÷ 12
여기서 기준금리는 한국은행 공시 기준금리를 사용하며, 연 2%는 주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항에서 정한 이율입니다. (주택임대차보호법 시행령 제9조 제2항)
나. 각 호별 산정 예시 (보증금 5억 원, 기준금리 2%, 제3자 임대 보증금 7억 원 가정)
- ① 제1호: 5억 원 × 4% ÷ 12 × 3개월 = 500만 원
- ② 제2호: (7억 원 × 4% ÷ 12 – 5억 원 × 4% ÷ 12) × 24개월 = (233만 원 – 166만 원) × 24 = 1,608만 원
- ③ 제3호: 임차인이 실제 입은 손해액 (이사비, 추가 임대료 부담 등)
→ 세 가지 중 가장 큰 금액인 ②를 청구하는 것이 유리합니다.
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