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임차인이 임대인에게 비용반환이나 부속물매수를 요구할수 있는 경우

임대차 종료시에 임차인은 임대차 기간동안 임대차목적물에 투입한 비용을 일정 요건하에 회수할 수 있습니다. 대표적인 것이 필요비, 유익비반환청구권입니다. 그리고 부속물에 대해서도 매수청구권이 인정될 수도 있습니다.

이에 대해 정리해봅니다.

1. 필요비·유익비·부속물의 구체적 예시

가. 필요비의 예시

필요비란 임차물의 보존·관리를 위하여 지출한 비용으로, 임대차계약의 목적에 따라 임차물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 의미합니다.

1) 건물 구조 및 시설 관련

2) 설비 관련

나. 유익비의 예시

유익비란 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말합니다 (대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결).

1) 건물 개량 공사

2) 내부 시설 공사

3) 설비 공사

다. 부속물의 예시

부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말합니다 (대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).

1) 냉난방 관련 시설

2) 전기 및 조명 시설

3) 출입 및 환기 시설

4) 주방 및 접객 시설

5) 기타 시설

6) 편의점 등 상업시설

7) 부속물에 해당하지 않는 것들

2. 필요비상환청구권

가. 의의

필요비상환청구권이란 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있는 권리를 말합니다 (민법 제626조 제1항).

필요비는 물건의 보존·관리를 위하여 지출한 비용으로, 임대차계약의 목적에 따라 임차물을 사용·수익하는데 적당한 상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용을 의미합니다.

나. 요건

1) 임차물의 보존에 관한 비용일 것

필요비는 임차물 자체의 보존·개선과 관련된 비용이어야 하며, 임차인 개인의 편익을 위한 비용은 필요비에 해당하지 않습니다.

예를 들어 임차인의 영업을 위한 설비의 시설비용은 필요비나 유익비에 해당하지 않습니다 (대법원 1980. 10. 14. 선고 80다1851,1852 판결). 음식점 경영에 필요한 시설을 하기 위하여 지출한 비용은 임대인이 상환의무를 지는 유익비 또는 필요비에 해당하지 않습니다 (대구고등법원 1980. 7. 3. 선고 79나1082 판결).

2) 임차인이 실제로 비용을 지출했을 것

임차인이 실제로 필요비를 지출한 사실이 있어야 합니다. 필요비는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

다. 효과

1) 즉시 상환청구 가능

임차인은 필요비를 지출한 때에는 비용이 발생한 즉시 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다 (민법 제626조 제1항). 즉, 필요비상환청구권은 임대차 종료를 기다릴 필요 없이 즉시 행사할 수 있습니다.

2) 전액 상환

필요비는 전액을 상환받을 수 있습니다. 다만, 지출된 비용이 통상적 비용수준을 초과한 경우에는 그 초과부분은 필요비 상환청구권이 인정되지 않습니다.

3) 유치권 행사

임차물을 위하여 지출한 필요비는 임차목적물에 관한 채권이므로 임차인은 그에 유치권을 행사하여 만족을 도모할 수 있습니다 (민법 제320조).

다만, 임차인이 유치권을 행사하지 아니하고 물건을 반환하여도 여전히 비용상환청구는 할 수 있으나, 임대인이 반환을 받은 날로부터 6개월의 제척기간 내에 이를 행사하여야 합니다 (민법 제654조, 제617조).

4) 통상필요비와 특별필요비의 구분

민법은 필요비를 통상의 필요비[통상필요비]와 이를 넘는 필요비[특별필요비]로 구분하고 그 법적 규율을 달리합니다.

(*) 과실수취권 있는 선의 점유자는 통상의 필요비를 스스로 부담해야 하므로 특별한 필요비의 상환만 청구할 수 있습니다. 이에 비해 악의 점유자는 모든 필요비의 상환을 청구할 수 있습니다.

그러나 임대차의 경우 유상용익이므로 통상필요비, 특별필요비 모두에 대하여 상환청구를 할 수 있습니다.

3. 유익비상환청구권

가. 의의

유익비상환청구권이란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이 있는 경우에 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존하는 때에 한하여 임대인에게 임대인의 선택에 따라서 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액의 상환을 청구할 수 있는 권리를 말합니다 (민법 제626조 제2항).

유익비는 물건의 가치 내지 효용의 증가를 위하여 지출한 비용을 말합니다.

나. 요건

1) 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 비용일 것

유익비는 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 합니다. 물건 자체의 보존·개선과 관계가 없는 임차인 개인의 편익을 위한 비용은 유익비에 해당하지 않습니다.

임차인이 임대차 목적물의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용을 말합니다 (대법원 2018. 10. 12. 선고 2018다243676 판결).

2) 임대차 종료 시 가액의 증가가 현존할 것

임차인이 유익비를 지출하여 증가된 가액이 임대차 종료 시에 현존하는 경우에만 청구할 수 있습니다 (민법 제626조 제2항).

유익비상환청구에 관하여 민법 제203조 제2항은 점유자가 점유물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 회복자의 선택에 좇아 그 지출금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다 (대법원 2002. 11. 22. 선고 2001다40381 판결).

3) 임차기간 중에 지출한 비용일 것

유익비의 상환은 임차인이 임차기간 중에 지출한 유익비에 한해서 인정됩니다.

다. 효과

1) 청구시기

유익비상환청구권은 임대차가 종료하는 시점에 발생합니다 (대법원 2021. 2. 10. 선고 2017다258787 판결).

임차인이 유익비를 지출한 경우에는 필요비를 지출한 경우와는 달리 즉시 그 상환을 청구할 수는 없으며, 임대차가 종료하여야 비로소 청구할 수 있습니다 (민법 제626조 제2항 전단).

2) 상환범위

유익비상환청구의 범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택한 것을 상환 받을 수 있습니다 (민법 제626조 제2항 전단).

따라서 유익비상환의무자인 임대인의 선택권을 위해 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정해야 합니다.

유익비의 상환범위는 점유자 또는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 회복자 또는 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여집니다. 따라서 유익비상환의무자인 회복자 또는 임대인의 선택권을 위하여 그 유익비는 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액을 모두 산정하여야 합니다 (대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다52657 판결).

임차인인 피고로서는 실제로 지출한 비용과 현존하는 가액 모두를 주장·증명하면, 임대인의 선택으로 그 중 소액으로 상환이 됩니다.

3) 유치권 행사

임차물을 위하여 지출한 유익비는 임차목적물에 관한 채권이므로 임차인은 그에 유치권을 행사하여 만족을 도모할 수 있습니다 (민법 제320조).

다만, 임차인이 유치권을 행사하지 아니하고 물건을 반환하여도 여전히 비용상환청구는 할 수 있으나, 임대인이 반환을 받은 날로부터 6개월의 제척기간 내에 이를 행사하여야 합니다 (민법 제654조, 제617조).

유익비의 상환청구는 임대인이 임차주택을 반환을 받은 날부터 6개월 이내에 청구해야 하는데 (민법 제654조에 따른 제617조의 준용), 법원이 상당기간 상환의 유예를 허락한 경우에는 그 기간이 경과한 때로부터 6개월의 기간을 기산하여야 합니다.

3. 부속물매수청구권

가. 의의

부속물매수청구권이란 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 경우 임대차 종료 시에 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리를 말합니다 (민법 제646조 제1항).

부속물매수청구권은 유익비상환청구권이 건물임대차에서 발전한 것으로, 임차인이 자신의 비용으로 부가한 물건이 독립성을 가지는 경우에 인정됩니다.

나. 요건

부속물매수청구권이 인정되기 위해서는 다음의 요건이 충족되어야 합니다.

1) 건물 기타 공작물의 임대차일 것

부속물매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인에게만 인정됩니다 (민법 제646조 제1항).

2) 부속물이 건물의 구성부분이 아닐 것

부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분이 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 말합니다 (대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).

부속물매수청구권을 행사하려면, 그 부속물이 건물의 구성부분이 아니라, ‘건물과는 독립된 별개의 물건’이어야 합니다 (대법원 1977. 2. 22. 선고 77다50 판결). 그 물건이 건물의 구성부분을 이루는 경우에는 비용상환청구권을 행사하여야 합니다.

따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없습니다. 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정해집니다 (대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결).

3) 임대인의 동의를 얻었거나 임대인으로부터 매수한 것일 것

임차인이 부속물매수청구권을 행사하기 위해서는 부속물을 건물에 설치하는 데 대하여 임대인의 동의가 있었거나 그 부속물을 임대인으로부터 매수한 것이어야 합니다 (민법 제646조).

여기서 “임대인의 동의”라 함은 ‘임차인이 부속물을 건물에 부속시키는 데 대한 동의’를 가리키며, 그 법적 성질은 준법률행위인 ｢의사의 통지｣입니다. 또한 여기서의 “임대인의 동의”는 임차인 소유의 부속물이 건물에 부속되어 있는 데 대한 동의를 의미하는 것에 불과하므로, 반드시 임차인 자신이 부속물을 부속시켰을 필요는 없습니다.

다음은 판례 사례입니다.

점포의 최초 임차인이 임대인측의 묵시적 동의 하에 유리 출입문, 새시 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임차인의 원상회복의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설 대금이 이미 임차인측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다 (대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

4) 임대차가 종료할 것

부속물 매수청구권이 생기는 것은 임대차가 종료한 때이며, 종료의 원인은 묻지 않습니다 (민법 제646조 제1항 참조).

다만, 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없습니다 (대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245, 88다카7252 판결 건물명도).

다. 효과

1) 매매계약의 성립

부속물매수청구권은 형성권이므로 권리가 행사되면 임대인과 임차인 사이에 매매가 성립하게 됩니다. 임차인이 서면이나 구두로 부속물의 매수를 청구하면 곧바로 매매계약이 성립합니다.

2) 매매대금

부속물의 매매대금은 그 매수청구권 행사당시의 시가를 기준으로 산정됩니다 . 즉, 매매대금은 매수청구권을 행사할 때의 시가라고 봅니다.

3) 행사기간

부속물 매수청구권의 행사기간은 ― 필요비·유익비의 상환청구권(민법 제654조·제617조)과 달리 ― 제한이 없습니다.

4) 청구권자

청구권자는 「건물 기타 공작물」의 임차인이며, 임차인의 지위가 승계된 때에는 현 임차인이 권리자입니다 (대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

5) 상대방

상대방은 원칙적으로 임대인이나, 임차권을 가지고 제3자에게 대항할 수 있는 경우 또는 임대인의 지위가 승계된 경우에는 제3자(예: 임대물의 양수인)나 새로운 임대인이 상대방이 됩니다.

6) 전차인의 부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다 (민법 제647조 제1항).

임차인이 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우에 전차인은 임대인에 대하여 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 시설한 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있고, 임대인을 대위하여 명도청구를 하는 원고에 대하여도 부속물 매수대금 지급시까지의 연기적 항변권을 주장할 수 있습니다 (대법원 1981. 11. 10. 선고 81다378 판결 점포명도).

4. 비용상환청구권 및 부속물매수청구권의 포기

가. 임의규정

비용상환청구에 관한 규정(민법 제626조)은 편면적 강행규정이 아니므로, 이에 반하는 약정은 유효합니다 . 임차인의 비용상환청구권에 관한 제626조는 임의규정이므로 유익비를 포기하는 약정도 가능합니다.

부속물매수청구권에 관한 민법 제646조는 편면적 강행규정입니다 (민법 제652조). 부속물매수청구권에 관한 규정을 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효입니다 (민법 제652조).

나. 포기 약정의 유효성

주의할 것은 임차인이 부속물 매수청구권을 포기하는 약정을 하였다고 하여 그 약정이 언제나 무효가 되지는 않는다는 점입니다. 가령 임차보증금과 차임을 저렴하게 해 주거나 (대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 92다25007 판결 등) 원상회복의무를 면하여 주는 (대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 94다44712 판결) 사정이 있는 때에는 임차인에게 불리하지 않아서 무효로 되지 않을 수 있습니다.

다. 포기로 해석되는 약정의 예시

판례에서는 다음과 같은 약정들을 유익비 또는 필요비 상환청구권을 포기한 것으로 해석합니다.

1) 원상복구 약정

임대차 종료 시 임차인이 원상복구하기로 한 약정은 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봅니다 (대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

2) 증여 약정

임차인이 부착한 가건물이나 시설물을 임대인에게 증여한다는 약정은 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 봅니다 (대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결 토지인도등).

3) 귀속 약정

증개축 부분은 무조건 임대인에게 귀속된다는 약정은 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 봅니다 (대법원 1983. 2. 22. 선고 80다589 판결).

예를 들어 “임차인이 임차건물을 증․개축하였을 시는 임대인의 승낙 유무를 불구하고 그 부분이 무조건 임대인의 소유로 귀속된다”는 약정이 그러합니다.

4) 유지비 부담 약정

임차인은 목적물 관리 및 유지․보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 한 약정은 유익비 상환청구권을 포기한 것으로 봅니다 (대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 건물명도, 대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705, 94다44712 판결).

임대차계약에서 임대차계약이 해제(종료를 포함)된 때에는 임차인은 자기의 비용으로 임차한 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다고 정하여져 있으나, 그 임대차계약에서 임차인은 목적물 관리 및 유지·보존에 따른 관리비와 수리비, 조세공과금 등 일체의 유지비를 부담하기로 약정한 사실에 비추어 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구권을 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 합의를 한 것이라고 본 사례가 있습니다 (대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 건물명도).

5. 임대차 종료 후 임대차보증금 반환과의 관계

가. 동시이행 관계

임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있습니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결 건물명도등).

나. 보증금에서의 공제

부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것입니다 (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 건물명도).

임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다 (서울동부지방법원 2019. 4. 10. 선고 2018나2426 판결 보증금반환).

다. 보증금 반환 전 점유의 법적 성질

임대차계약 종료 후 임대인이 나머지 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공하지 않는 경우, 목적물을 계속 점유하는 임차인이 불법점유로 인한 손해배상의무를 지지 않습니다 (대법원 2015. 10. 29. 선고 2015다32585 판결 건물명도등).

다만, 임대차계약이 종료된 후 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만을 계속하고 있는 경우, 임대차목적물 인도 시까지의 관리비를 부담하는 자는 임대인입니다 (대법원 2021. 4. 1. 선고 2020다286102, 286119 판결 건물명도(인도)·보증금반환).

6. 실무상 유의점

가. 증거자료의 확보 및 보관

1) 비용 지출 관련 증빙자료 확보의 중요성

임차인은 필요비나 유익비를 지출하는 경우 반드시 관련 증빙자료를 확보하고 보관해야 합니다. 구체적으로 견적서, 계약서, 세금계산서, 영수증, 입금증, 공사 전후 사진, 공사내역서 등을 체계적으로 보관해야 합니다.

비용상환청구권이나 부속물매수청구권을 행사할 때 임차인이 실제로 비용을 지출했다는 사실과 그 금액을 입증해야 하는 책임은 임차인에게 있기 때문입니다. 증빙자료가 없으면 권리행사가 사실상 불가능하거나 매우 어려워질 수 있습니다.

2) 공사 전후 상태의 기록

공사나 수리를 하기 전과 후의 상태를 사진이나 동영상으로 상세히 기록해 두어야 합니다. 이는 임차물의 가액 증가를 입증하거나, 원상회복의무의 범위를 다툴 때 중요한 증거가 됩니다.

나. 임대인의 동의 확보

1) 서면 동의의 중요성

부속물매수청구권을 행사하기 위해서는 임대인의 동의가 필수적입니다 (민법 제646조 제1항). 실무상 임대인의 동의는 반드시 서면으로 받아두는 것이 안전합니다.

구두 동의만 받은 경우 나중에 임대인이 동의 사실을 부인하면 입증이 어려워질 수 있습니다. 서면 동의를 받을 때에는 부속물의 종류, 설치 위치, 설치 시기 등을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.

다. 계약서 작성 시 유의사항

임대차계약서에 “임대차 종료 시 원상회복하여 반환한다”는 조항이 있는 경우, 이는 비용상환청구권이나 부속물매수청구권을 포기하는 것으로 해석될 수 있습니다.

따라서 임차인은 계약 체결 시 원상회복 조항의 의미와 범위를 명확히 하고, 필요한 경우 비용상환청구권이나 부속물매수청구권을 유보하는 내용을 계약서에 명시해야 합니다.

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