네 자매(A, B, C, D)는 아버지께서 돌아가시면서 유산으로 남긴서울 외곽의 오래된 아파트 한 채를 상속받게 되었습니다. 상속 지분은 법정 상속분에 따라 네 자매가 각 4분의 1(1/4)씩 나누어 갖게 되었습니다.
시간이 흘러 첫째 딸 A는 급하게 돈이 필요해졌습니다. A는 다른 자매들에게 상의도 없이 자신의 몫인 4분의 1 지분을 부동산 투자자 E에게 팔아버리려고 합니다. 이 경우, 나머지 자매들(B, C, D)이 A의 행동을 막을 수 있을까요? 그리고 투자자 E는 이 아파트에 대해 어떤 권리를 가지게 될까요?
1. 공유의 기본 개념
가. 공유의 의미
공유란 하나의 물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유로 되는 것을 말합니다(민법 제262조 제1항). 본 사안에서 네 자매가 아파트를 각 1/4씩 소유하고 있는 것이 바로 공유 관계입니다.
공유자의 지분은 균등한 것으로 추정되며(민법 제262조 제2항), 각 공유자는 공유물 전부를 그 지분의 비율로 사용·수익할 수 있습니다(민법 제262조 제3항).
나. 공유지분의 성질
공유지분은 공유물에 대한 소유권을 분량적으로 분할한 것으로, 각 공유자는 자신의 지분에 대해 독립적인 권리를 가집니다. 이는 상속재산의 협의분할이 이루어지기 전 공동상속인들이 가지는 잠정적 공유 상태에서도 마찬가지입니다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다96963, 96970 판결 주주총회결의부존재확인·주권발행).
2. 공유자의 권리와 의무
가. 공유지분의 처분권
각 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자신의 “지분”을 자유롭게 처분할 수 있습니다(민법 제263조). 이는 공유 제도의 핵심적인 특징입니다.
따라서 본 사안에서 A는 다른 자매들(B, C, D)의 동의 없이도 자신의 1/4 지분을 투자자 E에게 매도할 수 있습니다. 이는 A의 정당한 권리 행사이므로, 나머지 자매들이 A의 지분 매도 자체를 법적으로 막을 수는 없습니다.
나. 공유물 전체의 처분 제한
다만, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 “공유물 전체”를 처분하거나 변경할 수는 없습니다(민법 제264조).
예를 들어, A가 아파트 전체를 매도하거나, 아파트를 철거하여 재건축하는 등의 행위는 다른 공유자들의 동의가 필요합니다.
다. 공유물의 사용·수익
각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있습니다(민법 제263조). 본 사안에서 네 자매는 각각 아파트 전체를 1/4의 비율로 사용할 권리가 있습니다.
라. 공유물의 관리
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정합니다(민법 제265조). 예를 들어, 아파트를 제3자에게 임대하는 것은 관리행위로서 지분 과반수의 동의가 필요합니다.
마. 공유물의 부담
공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용 기타 의무를 부담합니다(민법 제266조 제1항). 아파트의 관리비, 재산세 등은 각 지분 비율에 따라 부담해야 합니다.
3. 투자자 E가 취득하는 권리
가. 공유지분권의 취득
투자자 E는 A로부터 1/4 지분을 매수하여 소유권이전등기를 마치면, A가 가지고 있던 모든 권리와 의무를 승계하게 됩니다.
구체적으로 E는 아래의 권리를 취득하게 됩니다.
- 아파트 전체를 1/4 비율로 사용·수익할 권리
- 공유물 관리에 관한 의사결정에 참여할 권리
- 자신의 지분을 자유롭게 처분할 권리
- 공유물 분할을 청구할 권리(민법 제268조)
나. 공유물 분할청구권
특히 중요한 것은 공유물 분할청구권입니다. 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제268조 제1항). 다만, 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있습니다.
투자자 E가 공유물 분할을 청구하면, 협의가 성립되지 않는 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다(민법 제269조 제1항). 법원은 현물분할이 불가능하거나 현저히 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 경매를 명할 수 있습니다(민법 제269조 제2항).
4. 실무상 유의사항
가. 공유 관계의 불안정성
공유 관계는 본질적으로 불안정한 법률관계입니다. 각 공유자가 자신의 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 언제든지 공유물 분할을 청구할 수 있기 때문입니다.
본 사안처럼 가족 간 상속으로 인한 공유의 경우, 한 공유자가 제3자에게 지분을 매도하면 나머지 공유자들은 낯선 제3자와 공유 관계를 유지해야 하는 불편한 상황에 처하게 됩니다.
나. 우선매수권 행사 검토
법률상 공유자에게 다른 공유자의 지분에 대한 우선매수권이 인정되는 것은 아닙니다. 다만, 공유자들 간에 “공유지분을 제3자에게 매도하고자 할 때는 다른 공유자에게 우선적으로 매수 기회를 부여한다”는 내용의 약정을 체결해 두면, 채권적 효력 범위 내에서 보호받을 수 있습니다.
본 사안에서는 이미 A가 E에게 매도하려는 상황이므로, 나머지 자매들이 A에게 우선매수 기회를 달라고 요청하거나, E보다 높은 가격을 제시하여 A를 설득하는 방법을 고려할 수 있습니다.
다. 공유물 분할금지 약정
공유자들은 5년 내의 기간으로 공유물을 분할하지 않을 것을 약정할 수 있으며, 이 약정은 갱신할 수 있습니다(민법 제268조 제1항, 제2항).
가족 간 공유 부동산의 경우, 상속 직후 일정 기간 동안은 분할하지 않기로 약정해 두면, 급작스러운 분할청구로 인한 혼란을 방지할 수 있습니다. 다만, 본 사안에서는 이미 A가 지분을 매도하려는 상황이므로 이러한 약정이 없었던 것으로 보입니다.
라. 지분 매수 협상
나머지 자매들이 A의 지분 매도를 원치 않는다면, 자매들이 공동으로 또는 개별적으로 A의 지분을 매수하는 방안을 적극 검토해야 합니다. 이는 제3자가 공유 관계에 개입하는 것을 방지하는 가장 확실한 방법입니다.
마. 공유물 분할 대비
만약 투자자 E가 지분을 취득한 후 공유물 분할을 청구한다면, 다음과 같은 상황이 발생할 수 있습니다:
- 현물분할: 아파트의 경우 물리적으로 분할이 불가능하므로 현실적으로 어렵습니다.
- 대금분할(경매): 법원이 아파트 전체를 경매에 부쳐 그 대금을 지분 비율로 분배하게 됩니다(민법 제269조 제2항).
- 가액보상: 일부 공유자가 다른 공유자의 지분을 매수하여 단독소유로 만드는 방법도 가능합니다.
재판에 의한 공유물 분할은 현물분할이 원칙이나, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 경매를 명할 수 있습니다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2002다4580 판결).
바. 공유물 관리비용 부담
E가 공유자가 된 후에도 아파트의 관리비, 재산세 등은 각 지분 비율에 따라 부담해야 합니다(민법 제266조 제1항). 만약 E가 1년 이상 이러한 의무 이행을 지체하면, 다른 공유자들은 상당한 가액으로 E의 지분을 매수할 수 있습니다(민법 제266조 제2항).
사. 등기 확인
A가 E에게 지분을 매도하더라도, 소유권이전등기가 완료되어야 E는 완전한 권리를 취득합니다. 등기부등본을 통해 실제 소유권 변동 여부를 확인해야 합니다.
아. 세금 문제
공유지분의 매매에도 양도소득세, 취득세 등 각종 세금이 부과됩니다. A는 양도소득세를, E는 취득세를 부담하게 되므로, 이러한 세금 부담도 고려해야 합니다.
5. 본 사안의 해결방안
가. 법적 결론
A는 다른 자매들의 동의 없이 자신의 1/4 지분을 투자자 E에게 매도할 수 있습니다(민법 제263조). 나머지 자매들(B, C, D)이 A의 지분 매도 자체를 법적으로 막을 수는 없습니다.
투자자 E는 A로부터 1/4 지분을 취득하면, 아파트 전체를 1/4 비율로 사용·수익할 권리, 공유물 관리에 참여할 권리, 공유물 분할을 청구할 권리 등을 취득하게 됩니다.
나. 실무적 해결방안
나머지 자매들이 취할 수 있는 실무적 방안은 다음과 같습니다:
1) A와의 협상
- A에게 급전이 필요한 사정을 이해하되, 제3자에게 매도하기 전에 자매들에게 우선 매수 기회를 달라고 요청합니다.
- B, C, D가 공동으로 또는 개별적으로 A의 지분을 매수하는 방안을 협의합니다.
- A의 자금 필요를 해결할 다른 방법(예: 대출 알선, 일시적 금전 지원 등)을 모색합니다.
2) 투자자 E와의 협상
- 만약 A와 E 간 매매계약이 이미 체결되었다면, E에게 접근하여 더 높은 가격을 제시하고 매수하는 방안을 검토합니다.
- E가 향후 공유물 분할을 청구할 가능성이 높으므로, 이를 대비한 전략을 수립합니다.
3) 공유물 분할 대비
- E가 공유물 분할을 청구할 경우를 대비하여, 나머지 자매들이 공동으로 E의 지분을 매수하거나, 아파트 전체를 매각하여 대금을 분배받는 방안을 미리 검토합니다.
- 아파트의 시장가치를 정확히 평가하여, 경매로 진행될 경우의 예상 배당액을 계산해 둡니다.
4) 장기적 해결책
- 향후 유사한 문제를 방지하기 위해, 공유자들 간에 “지분을 제3자에게 매도하고자 할 때는 다른 공유자에게 우선 매수 기회를 부여한다”는 내용의 약정을 체결하는 것을 고려합니다.
- 또는 아예 공유 관계를 해소하고 아파트를 매각하여 대금을 분배하거나, 한 사람의 단독소유로 만드는 방안을 협의합니다.
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