1. 주위토지통행권의 기본 개념
주위토지통행권은 민법 제219조에 규정된 권리로, 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우에 인정되는 법정 통행권입니다 (민법 제219조 제1항).
즉, 내 땅이 다른 사람 땅에 완전히 둘러싸여서 도로로 나갈 수 없을 때, 법률이 자동으로 인정해주는 통행할 권리를 말합니다.
2. 주위토지통행권 인정의 핵심 요건
가. 포위된 토지(맹지) 요건
주위토지통행권이 인정되기 위해서는 해당 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 있어야 합니다.
대법원 판례에 따르면:
- “주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정된다” (대법원 1994. 6. 24. 선고 94다14193 판결 주위토지통행권확인등)
- 즉, 완전히 막힌 땅이 아니더라도, 기존 통로가 너무 좁거나 험해서 실제로 사용하기 어려운 경우에도 통행권을 인정한다는 의미입니다. 예를 들어, 사람 한 명이 겨우 지나갈 수 있는 좁은 길만 있는데 차량 통행이 필요한 경우 등이 해당됩니다.
나. 공로 접근 불가능 또는 과다한 비용 요건
- “어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어서 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고서는 공로에 출입할 수 없는 경우 또는 통로가 있더라도 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우에 인정된다” (대법원 1998. 3. 10. 선고 97다47118 판결 가처분이의)
- 이 판례는 두 가지 상황을 제시합니다. 첫째, 아예 길이 없는 경우, 둘째, 길은 있지만 그 땅을 제대로 이용하기에는 부족한 경우입니다. 예를 들어, 주택용 토지인데 사람만 겨우 다닐 수 있는 산길만 있다면 주택 건축이나 생활에 필요한 물품 운반이 불가능하므로 통행권이 인정됩니다.
3. 주위토지통행권의 범위 및 제한
가. 손해 최소화 원칙
대법원은 일관되게 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다:
“민법 제219조에 규정된 주위토지통행권은 공로와의 사이에 그 용도에 필요한 통로가 없는 토지의 이용을 위하여 주위토지의 이용을 제한하는 것이므로 그 통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐만 아니라 이로 인한 주위토지소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방토지의 지형적, 위치적 형상 및 그에 따른 이용관계, 부근의 지리상황, 상인지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 구체적 사정에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다” (대법원 1992. 12. 22. 선고 92다30528 판결 통행권확인등)
이 판례는 통행권을 인정하되, 주위 토지 소유자의 피해를 최소화해야 한다는 균형 원칙을 제시합니다. 예를 들어, A, B, C 세 개의 길이 모두 가능하다면, 그 중에서 주위 토지 소유자에게 가장 피해가 적은 길을 선택해야 합니다. 농사짓는 땅 한가운데보다는 땅 모서리로 지나가는 것이 더 적절하다는 의미입니다.
나. 현재 용도 기준
“그 통행권의 범위는 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정할 수 있을 뿐, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 정할 것은 아니다” (대법원 2006. 10. 26. 선고 2005다30993 판결 주위토지통행권확인)
이 판례는 현재 상황을 기준으로 통행권을 인정한다는 의미입니다. 예를 들어, 현재 농지로 사용하고 있다면 농업용 통행에 필요한 범위만 인정되고, 나중에 공장을 지을 계획이 있다고 해서 미리 대형 트럭이 다닐 수 있는 넓은 길을 요구할 수는 없다는 뜻입니다.
4. 주위토지통행권의 소멸
가. 공로 개설로 인한 소멸
“주위토지통행권은 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없어서 주위의 토지를 통행하거나 통로를 개설하지 않고서는 공로에 출입할 수 없는 경우 또는 통로가 있더라도 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하는 경우에 인정되는 것이므로, 일단 주위토지통행권이 발생하였다고 하더라도 나중에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어진 때에는 그 통행권은 소멸한다” (대법원 1998. 3. 10. 선고 97다47118 판결 가처분이의)
이 판례는 통행권이 영구적이지 않다는 점을 명확히 합니다. 예를 들어, 처음에는 맹지였지만 나중에 정부나 지자체에서 도로를 새로 만들어서 내 땅이 직접 도로에 연결되면, 더 이상 남의 땅을 지날 필요가 없으므로 통행권이 자동으로 없어진다는 의미입니다.
나. 사정변경으로 인한 소멸
“주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸한다. 따라서 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸한다” (대법원 2014. 12. 24. 선고 2013다11669 판결 부당이득금반환등)
이 판례는 통행권이 소멸하는 두 가지 주요 경우를 제시합니다. 첫째, 새로운 도로가 생겨서 직접 연결되는 경우, 둘째, 내가 주변 땅을 사서 내 소유가 되는 경우입니다. 예를 들어, A씨가 맹지를 소유하고 있다가 나중에 그 맹지와 도로 사이에 있는 B씨 땅을 매입하면, 더 이상 남의 땅을 지날 필요가 없으므로 통행권이 사라집니다.
5. 통행권자의 범위
대법원은 “주위토지통행권은 토지의 소유자, 지상권자, 전세권자 등 토지사용권을 가진 자에게 인정되는 권리”라고 판시하고 있습니다 (김면규, 『진입도로법의 체계: 맹지에 대한 새로운 접근』, 박영사(2021년), 184-185면).
통행권은 토지 소유자뿐만 아니라 그 땅을 합법적으로 사용할 권리가 있는 사람들에게도 인정됩니다. 예를 들어, 땅을 빌려서 농사짓는 사람(임차인), 땅 위에 건물을 지을 권리가 있는 사람(지상권자), 전세로 살고 있는 사람(전세권자) 등도 모두 통행권을 주장할 수 있습니다.
6. 손해보상 의무
민법 제219조 제2항에 따라 “전항의 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다”고 규정되어 있으며, 판례는 “타인 소유의 토지를 법률상 권원 없이 점유함으로 인하여 그 토지소유자가 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는 한 그 점유토지의 임료 상당액이라고 할 것이다”라고 판시하고 있습니다 (전주지방법원 2021. 6. 2. 선고 2019나2318(본소),2019나2325(반소) 판결 주위토지통행권확인등ㆍ토지인도등).
통행권이 있다고 해서 공짜로 남의 땅을 지날 수 있는 것은 아닙니다. 그 땅을 빌려 쓰는 것과 같은 수준의 보상을 해야 합니다. 예를 들어, 그 지역의 토지 임대료가 평방미터당 월 1,000원이라면, 통행로로 사용하는 면적에 해당하는 금액을 매월 지불해야 합니다.
7. 제3자에 대한 통행권 주장
“통상 주위토지통행권에 관한 분쟁은 통행권자와 피통행지의 소유자 사이에 발생하나, 피통행지의 소유자 이외의 제3자가 일정한 지위나 이해관계에서 통행권을 부인하고 그 행사를 방해할 때에는 그 제3자를 상대로 통행권의 확인 및 방해금지 청구를 하는 것이 통행권자의 지위나 권리를 보전하는 데에 유효·적절한 수단이 될 수 있다” (대법원 2005. 7. 14. 선고 2003다18661 판결 토지인도등)
이 판례는 토지 소유자가 아닌 다른 사람이 통행을 방해하는 경우에도 대응할 수 있다는 점을 명확히 합니다. 예를 들어, 토지 소유자는 통행을 허락했는데 그 땅을 임대받은 사람이나 관리하는 사람이 통행을 막는 경우, 그 방해하는 사람을 직접 상대로 소송을 제기할 수 있다는 의미입니다.
내 땅이 타인의 토지에 둘러싸여 있어 공로에 접근할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우, 민법 제219조에 따른 주위토지통행권이 인정됩니다. 다만 이는 피통행지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법으로 제한되며, 통행권자는 손해보상 의무를 부담합니다. 구체적인 통행권의 범위는 개별 사안의 제반 사정을 종합적으로 고려하여 법원이 판단하게 됩니다.