아파트나 빌라에서 누수가 발생하면 처음에는 “어디서 물이 새는지”를 찾는 것이 급합니다.
그런데 누수 원인이 확인되고 나면 그때부터 또 다른 문제가 시작됩니다.
“천장과 벽지를 새로 하는 비용은 당연히 받을 수 있겠지?”
“물이 떨어져 가구까지 망가졌는데 이것도 청구할 수 있나?”
“공사하는 동안 집에서 생활하기 어려워 호텔에서 지냈는데 숙박비도 받을 수 있을까?”
반대로 누수 원인을 제공한 것으로 지목된 사람 입장에서는 피해자가 요구하는 비용을 어디까지 부담해야 하는지가 문제가 됩니다.
누수로 손해가 발생했다고 해서 피해자가 지출했거나 요구하는 모든 금액이 당연히 손해배상 범위에 포함되는 것은 아닙니다.
어떤 비용까지 배상받을 수 있는지 차례대로 살펴보겠습니다.
.
1. 먼저, 누수가 발생했다고 해서 무조건 윗집이 배상하는 것은 아닙니다
손해배상의 범위를 살펴보기 전에 먼저 누수의 원인과 책임주체가 확인되어야 합니다.
예를 들어 윗집 욕실이나 배관의 하자로 아래층에 누수가 발생했다면, 민법 제758조에 따른 공작물의 소유자 또는 점유자의 책임이 문제될 수 있습니다.
민법 제758조는 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 경우 그 점유자가 1차적으로, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 해태하지 않았음을 증명한 경우에는 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 규정합니다.
윗집 소유자가 배관 공사 중 실수로 누수를 유발한 경우라면 민법 제750조에 따른 불법행위 책임을 지기도 합니다.
반면 누수의 원인이 건물 외벽, 옥상, 공용배관 등 공용부분에 있다면 관리주체나 공동주택 측의 책임이 문제될 수 있습니다.
「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제6조의2는 전유부분과 공용부분의 판단 기준을 별도로 정하고 있는데, 오수관·배수관의 경우 2세대 이상이 공용으로 사용하는 Y자관·T자관 전까지는 공용부분으로 봅니다. 다만 누수·소음 등 하자 현상이 전유부분에서 발생하는 경우에는 전유부분으로 봅니다.
임대차 중인 주택이라면 시설 자체의 노후로 인한 것인지, 임차인의 사용상 과실로 인한 것인지에 따라 임대인과 임차인 중 책임주체가 달라질 수 있습니다.
따라서 천장에서 물이 떨어졌다는 사실만으로 곧바로 “윗집이 모든 피해를 배상해야 한다”고 단정해서는 곤란합니다.
우선 누수가 어디에서 발생했는지, 그 부분을 누가 관리할 책임이 있는지를 확인해야 합니다.
.
2. 천장·벽지·마루 등의 복구비는 가장 기본적인 손해입니다
누수로 천장이나 벽지가 젖고 마루가 들뜨는 등 직접적인 피해가 발생했다면 이를 원상회복하는 데 필요한 비용은 가장 전형적인 손해에 해당합니다.
예를 들면 다음과 같은 비용입니다.
- 젖은 천장이나 석고보드의 철거 및 교체비
- 벽지 도배비
- 도장비
- 바닥이나 마루의 철거 및 교체비
- 누수 후 건조작업 비용
- 곰팡이 제거 등 복구에 필요한 비용
누수 손해배상에서 인정되는 손해는 원칙적으로 “누수로 훼손된 부분을 보수하기 위해 필요한 일반적이고 적정한 공사비용”으로 한정됩니다.
법원은 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액 증명이 사안의 성질상 곤란한 경우, 민사소송법 제202조의2에 따라 변론 전체의 취지와 간접사실을 종합하여 적당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있습니다.
다만 여기서 중요한 것은 실제로 피해를 복구하기 위하여 필요한 범위의 비용인지입니다.
누수 피해가 벽 한쪽에만 발생했는데 피해자가 이를 계기로 방 전체를 고급 자재로 새로 인테리어하고 그 비용 전부를 요구한다면 당연히 다툼이 발생할 수 있습니다.
실제 판결에서도 공사내역이 보수공사라기보다는 매장 전체에 대한 리모델링 공사에 가깝다고 보아 직접 피해 부분에 한정된 공사비만 손해로 인정한 사례가 있습니다.
손해배상은 기본적으로 누수가 발생하기 전의 상태를 회복시키기 위한 것이지, 누수를 계기로 주택 전체를 새것으로 교체해 주는 제도는 아닙니다.
.
3. 벽지 전체를 새로 해야 한다면 전부 청구할 수 있을까요?
실제 누수 분쟁에서 자주 문제가 되는 부분입니다.
벽 한쪽에만 누수 흔적이 있는데 피해자가 해당 방의 벽지를 전부 새로 해달라고 요구하는 경우가 있습니다.
이때 단순히 피해 면적만 계산해서 일부 도배비만 인정해야 하는 것도 아니고, 반대로 피해자가 원하는 전체 도배비를 항상 인정해야 하는 것도 아닙니다.
예를 들어 기존 벽지가 단종되어 동일한 제품을 구할 수 없거나, 부분 도배를 하면 색상이나 무늬 차이가 지나치게 커서 정상적인 복구라고 보기 어려운 경우라면 전체 도배가 필요하다고 인정될 수 있습니다.
실제로 법원이 감정인이 산정한 수리비가 누수로 훼손된 부분을 보수하기 위해 필요한 일반적이고 적정한 공사비용의 범주에 포함된다고 판단한 사례도 있습니다.
반면 부분적인 보수만으로 충분히 원상회복이 가능한데도 피해자가 인테리어 전체 교체를 요구한다면 그 비용 전부가 인정되기는 어렵습니다.
결국 피해 범위, 기존 시설의 상태, 부분수리 가능 여부, 전체 교체의 필요성을 종합적으로 보아야 합니다.
한편 건물이 재건축 예정이거나 노후도가 높은 경우에는 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 취지를 고려하여 배상액이 일부 제한되는 경우도 있습니다.
.
4. 가구나 가전제품이 젖었다면 그 비용도 청구할 수 있습니다
물이 떨어지면서 침대, 소파, 장롱, 가전제품 등이 손상되는 경우도 많습니다.
누수와 해당 물건의 훼손 사이의 인과관계가 확인된다면 이러한 손해 역시 배상 대상이 될 수 있습니다.
다만 사용하던 물건이 망가졌다고 해서 언제나 새 제품의 구입가격 전액을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
불법행위로 물건이 훼손된 경우에는 일반적으로 수리 또는 원상회복에 필요한 비용이 손해가 되고, 수리나 원상회복이 불가능하거나 그 비용이 지나치게 큰 경우에는 훼손으로 감소한 교환가치가 손해로 문제될 수 있습니다.
구입한 지 상당한 기간이 지난 물건을 새 제품으로 교체하였다면 기존 물건의 사용기간이나 현재 가치가 함께 고려될 수 있습니다.
실제 침수된 점포 비품의 복구비용을 산정하면서 감가상각을 적용하여 배상액을 산정한 사례도 있습니다.
따라서 가구나 전자제품에 손해가 발생했다면 바로 폐기하기보다는 먼저 다음 자료를 남겨놓는 것이 좋습니다.
- 피해 사진과 동영상
- 제품명과 구입시기
- 구입영수증이나 카드내역
- 수리견적서
- 수리 불가능 여부 확인 서류
.
5. 누수탐지비도 청구할 수 있을까요?
누수의 특성상 물이 보이는 장소와 실제 누수 지점이 서로 다른 경우가 많습니다.
천장에서 물이 떨어진다는 사실만으로는 원인을 알 수 없어 전문업체를 통해 누수탐지를 해야 하는 경우도 있습니다.
누수의 원인을 확인하고 피해를 막기 위하여 합리적으로 필요한 조사였다면 누수탐지비 역시 손해로 청구해 볼 수 있습니다.
실제로 법원이 누수검사 또는 누수탐지에 소요된 비용을 손해로 인정한 사례들이 있습니다.
다만 누수탐지비가 항상 인정되는 것은 아닙니다.
누수탐지가 실제로 시행되었다는 점을 입증하지 못하거나, 조사비용의 필요성과 적정성이 확인되지 않는 경우에는 손해로 인정되지 않을 수 있습니다.
또한 여러 업체를 반복하여 부르거나 실제 원인조사에 필요하지 않았던 과도한 비용까지 상대방이 부담해야 하는 것은 아닙니다.
따라서 누수탐지업체의 보고서, 견적서, 영수증은 함께 보관하는 것이 좋습니다.
.
6. 공사하는 동안 호텔에서 지낸 비용도 받을 수 있을까요?
누수의 정도가 심하면 정상적인 주거생활 자체가 어려운 경우가 있습니다.
천장을 철거하거나 바닥 전체를 뜯어내야 하는 공사가 진행된다면 일정 기간 다른 곳에서 생활해야 할 수도 있습니다.
이처럼 누수 피해와 복구공사의 규모상 실제로 임시거주가 필요했다면 숙박비나 임시주거비도 손해로 주장할 수 있습니다.
실제로 복구공사가 진행되는 기간 동안 피해 주택과 유사한 수준의 숙소에서 거주할 필요성이 있다고 보아 숙박비 상당액을 통상손해로 인정한 사례도 있습니다.
다만 피해자가 실제로 지출한 숙박비 전액이 그대로 인정되는 것은 아니며, 법원이 필요성과 상당성을 고려해 합리적인 수준의 금액만 인정할 수도 있습니다.
단순히 공사 과정이 불편했다는 이유만으로 고액의 호텔비 전부가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
실제로 집에서 생활하는 것이 곤란했는지, 임시거주가 필요했던 기간이 어느 정도인지, 지출한 숙박비가 합리적인 수준인지 등이 함께 검토될 수 있습니다.
따라서 임시숙소를 이용했다면 숙박기간과 공사기간을 확인할 수 있는 자료와 숙박비 영수증 등을 남겨두는 것이 좋습니다.
.
7. 곰팡이 제거비나 청소비도 경우에 따라 청구할 수 있습니다
누수가 장기간 계속되면 벽체 내부나 가구 뒤쪽에 곰팡이가 생기는 경우가 있습니다.
누수로 인하여 발생한 곰팡이를 제거하기 위해 필요한 비용이라면 이 역시 복구비에 포함될 수 있습니다.
실제로 침수로 석고보드 바탕 면에 곰팡이가 발생하여 철거 후 재시공이 필요하다는 감정 결과에 따라 해당 비용을 보수비용으로 인정한 사례도 있습니다.
다만 누수 사실을 알고도 장기간 아무런 조치를 하지 않아 피해가 확대된 경우에는 이야기가 달라질 수 있습니다.
피해자에게도 손해의 확대를 막기 위해 합리적인 조치를 취할 필요가 있기 때문입니다.
누수를 발견했다면 상대방과의 책임공방 때문에 수리를 무작정 미루기보다는, 피해 상태를 충분히 증거로 남긴 뒤 추가 피해를 막기 위한 조치를 취하는 것이 좋습니다.
.
8. 영업장 누수라면 영업손실까지 청구할 수 있을까요?
주택이 아니라 식당, 카페, 사무실 등 영업장에 누수가 발생하는 경우에는 수리비 외에도 영업을 하지 못한 기간의 손실을 주장하는 경우가 있습니다.
이러한 손해는 단순한 복구비보다 입증이 까다롭습니다.
누수 때문에 실제로 영업을 중단할 필요가 있었는지, 영업중단 기간이 적정했는지, 그 기간 동안 어느 정도의 이익을 얻을 수 있었는지 등을 객관적인 자료로 입증해야 하기 때문입니다.
여기서 중요한 것은 영업손실을 단순한 매출액만을 기준으로 계산할 수는 없다는 점입니다.
매출액에는 해당 매출을 발생시키기 위해 지출되는 각종 비용이 포함되어 있기 때문에 실제 손해를 산정하려면 매출액뿐 아니라 필요경비와 실제 소득금액 등을 함께 살펴보아야 합니다.
실제로 법원도 매출액은 필요경비가 공제되지 않은 금액이므로 이를 그대로 영업수익의 산정 기초로 삼는 것은 적절하지 않다고 판단한 사례가 있습니다.
또한 영업손실이 통상손해인지 특별손해인지도 문제될 수 있습니다.
민법 제393조 및 제763조에 따르면 불법행위로 인한 손해배상의 범위는 원칙적으로 통상의 손해를 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때 배상책임의 범위에 포함될 수 있습니다.
영업장 보수에 필요한 기간 동안 영업하지 못해 발생한 이익 감소를 통상 예상할 수 있는 손해로 보아 일정 기간의 영업손실을 인정한 사례도 있습니다.
따라서 영업손실을 주장하려면 매출자료뿐만 아니라 순이익률, 필요경비, 고정비, 영업중단 기간 등을 구체적으로 살펴볼 필요가 있습니다.
.
9. 위자료도 청구할 수 있을까요?
누수로 인한 정신적 고통에 대한 위자료를 청구하는 경우도 있습니다.
그러나 불법행위로 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인한 정신적 고통은 원칙적으로 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보는 것이 법원의 기본적인 태도입니다.
따라서 재산적 손해의 배상만으로 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이러한 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 별도의 위자료가 문제될 수 있습니다.
실제로 상대방이 누수 사실을 통지받고도 상당한 기간 동안 보수공사를 지연한 사안에서, 그 지체로 인한 정신적 고통을 이유로 위자료를 인정한 사례가 있습니다.
반면 상대방이 수리 요청에 응하여 배관 수리 등 필요한 조치를 한 경우에는 수리비 상당의 재산적 손해배상을 통해 통상적인 정신적 고통도 회복될 수 있다고 보아 위자료를 인정하지 않은 사례도 있습니다.
따라서 단순히 누수가 발생하였다거나 수리비를 둘러싼 분쟁이 있다는 이유만으로 위자료가 항상 인정되는 것은 아닙니다.
.
10. 누수 피해를 입었다면 수리하기 전에 증거부터 남겨야 합니다
실제 분쟁에서는 “피해가 있었다”는 주장보다 그 피해를 입증하는 자료가 중요합니다.
특히 누수는 시간이 지나고 수리를 마친 다음에는 당시 상태를 다시 확인하기 어렵습니다.
가능하다면 다음 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
- 누수 발생 당시 사진 및 동영상
- 최초 누수 발견일과 피해 진행과정
- 관리사무소 방문 및 점검기록
- 누수탐지보고서
- 누수 원인에 관한 전문업체의 의견
- 공사 전후 사진
- 공사견적서와 영수증
- 훼손된 가구나 가전제품의 사진 및 구입자료
- 숙박비 등 추가 지출 영수증
- 상대방과 주고받은 문자나 카카오톡
특히 공사를 모두 끝낸 후 비용만 청구하면 상대방이 “정말 누수로 그 정도의 공사가 필요했느냐”고 다투기 쉽습니다.
가능하다면 수리 전의 상태와 수리 과정까지 함께 기록해 두는 것이 중요합니다.
.
11. 반대로 과도한 누수 손해배상을 요구받았다면
누수의 원인을 제공한 사실이 확인되었다고 하더라도 피해자가 요구하는 금액을 아무런 검토 없이 전부 지급해야 하는 것은 아닙니다.
손해배상에서는 결국 누수와 손해 사이의 인과관계와 실제 손해의 범위가 문제됩니다.
특히 건물이 상당히 노후화된 경우에는 손해부담의 공평이라는 손해배상제도의 취지를 고려하여 책임이 일정 비율로 제한되는 경우도 있습니다.
실제 판결 중에는 건물의 노후 정도와 여러 사정을 고려하여 책임의 일부를 제한한 사례들이 있습니다.
따라서 다음과 같은 부분은 확인해 볼 필요가 있습니다.
- 피해를 입었다는 부분이 실제 누수와 인과관계가 있는 것인지
- 부분수리가 가능한데도 전체 교체 비용을 요구하는 것은 아닌지
- 이미 상당히 노후된 시설을 새 제품으로 교체한 비용 전액을 요구하는 것은 아닌지
- 공사기간이나 임시거주기간이 지나치게 길지는 않은지
- 영업손실을 단순한 매출액을 기준으로 산정하고 있는 것은 아닌지
필요하다면 상대방으로부터 피해사진, 공사견적서, 누수탐지 결과와 실제 지출자료 등을 받아 확인하는 것이 좋습니다.
.
누수 손해배상에서 결국 중요한 것은 ‘얼마를 썼는지’보다 ‘왜 필요한 비용이었는지’입니다
누수 분쟁에서는 먼저 누수 원인과 책임주체를 확인해야 하고, 그다음으로 실제 발생한 손해의 범위를 판단해야 합니다.
천장이나 벽지의 복구비뿐 아니라 상황에 따라 가구·가전제품의 손해, 누수탐지비, 곰팡이 제거비, 임시거주비, 영업손실 등도 손해배상의 대상이 될 수 있습니다.
그러나 피해자가 실제로 비용을 지출했다는 이유만으로 그 금액 전부가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
그 비용이 누수 때문에 발생한 것인지, 피해 복구를 위해 필요한 것이었는지, 금액과 범위가 합리적인지가 함께 검토되어야 합니다.
손해가 발생한 사실은 인정되지만 구체적인 손해액을 증명하기가 사안의 성질상 곤란한 경우에는 민사소송법 제202조의2에 따라 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 바탕으로 상당한 손해액을 인정할 수도 있습니다.
다만 그 경우에도 손해가 발생했다는 사실 자체와 손해액을 판단할 수 있는 기본적인 자료까지 없어도 된다는 의미는 아닙니다.
결국 누수 손해배상 분쟁에서는 피해가 발생한 직후부터 사진, 탐지 결과, 견적서, 영수증 등 객관적인 자료를 확보해 두는 것이 가장 중요합니다.
이미 상대방과 배상 범위를 두고 의견이 크게 엇갈리고 있다면, 먼저 누수 원인과 피해 항목을 구분하여 각각의 증거가 어느 정도 확보되어 있는지부터 점검해 볼 필요가 있습니다.
.
자세한 상담이 필요한 경우 상단의 “상담 문의/예약“을 이용해주십시오
.