이번 글에서는 상가임차인의 권리금에 대한 보호에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 기본 원칙
임대인은 원칙적으로 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항)
다만, ① 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있거나, ② 제10조의4 제2항 각 호의 정당한 사유가 있는 경우에는 예외적으로 거부할 수 있습니다.
2. 거부 가능한 경우 (예시 포함)
가. 임차인 측 귀책사유 (상가임대차법 제10조 제1항 단서 준용)
1) 차임 3기 이상 연체
예시: 임차인 A가 월세 100만 원을 3개월 이상 연체한 경우, 임대인은 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다.
2) 부정한 방법으로 임차
예시: 임차인 B가 신용불량 사실을 숨기고 허위 서류로 임대차계약을 체결한 경우
3) 임대인 동의 없는 무단 전대
예시: 임차인 C가 임대인 몰래 제3자에게 점포를 통째로 전대한 경우
4) 건물 고의·중과실 파손
예시: 임차인 D가 인테리어 공사 중 건물 구조를 심각하게 훼손한 경우
5) 철거·재건축 필요
예시: 건물이 노후화되어 안전사고 위험이 있어 재건축이 필요한 경우, 또는 계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 미리 고지한 경우
나. 신규임차인 관련 사유 (상가임대차법 제10조의4 제2항)
1) 신규임차인의 자력 부족
예시: 임차인이 주선한 신규임차인 E가 보증금 5,000만 원을 낼 능력이 없는 경우
2) 신규임차인의 의무 위반 우려
예시: 신규임차인 F가 과거 다른 상가에서 차임을 상습 연체한 이력이 있는 경우
3) 임대인이 1년 6개월 이상 비영리 사용 예정
예시: 임대인이 해당 상가를 무료 복지시설로 1년 6개월 이상 운영할 계획인 경우
4) 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 직접 지급한 경우
예시: 임대인이 직접 구한 신규임차인 G가 기존 임차인에게 권리금을 이미 지급한 경우
3. 실제 판례
가. 차임 연체 → 거부 가능
3기 이상 차임을 연체한 경우 임대인은 권리금 회수 방해금지의무를 부담하지 않습니다. (인천지방법원 2021. 8. 17. 선고 2020가단255343 판결, 인천지방법원 부천지원 2018. 11. 28. 선고 2018가단5876 판결)
나. 임대차기간 5년(현행 10년) 초과 → 거부 불가
과거 하급심 중 일부는 전체 임대차기간이 5년을 초과하면 권리금 보호규정도 적용되지 않는다고 판단하였으나, 대법원은 이를 부정하였습니다. 즉, 계약갱신요구권 행사 기간이 지났더라도 임대인은 여전히 권리금 회수 방해금지의무를 부담합니다. (대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951,108968 판결, 서울동부지방법원 2019. 5. 24. 선고 2018가합102117 판결)
다. 권리금 포기 특약 → 무효
임대차계약서에 “권리금 등 일체를 청구하지 않는다”는 특약이 있더라도, 이는 임차인에게 불리한 약정으로서 상가임대차법 제15조에 의해 무효입니다. (광주지방법원 순천지원 2018. 11. 21. 선고 2018가단74232 판결)
라. 보호 기간 외 거부 → 손해배상 불성립
임대인이 신규임차인과의 계약 체결을 거부한 시점이 임대차기간 만료 6개월 전 이전이라면, 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되는 기간이 아니므로 손해배상책임이 발생하지 않습니다. (수원지방법원 안양지원 2018. 6. 21. 선고 2017가단120859 판결)
마. 재건축 필요 → 거부 가능
건물이 노후화되어 화재 위험 등 안전사고 우려가 있는 경우, 임대인은 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 인정됩니다. (서울동부지방법원 2019. 5. 24. 선고 2018가합102117 판결, 서울서부지방법원 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결)
바. 대규모점포 → 권리금 보호규정 적용 제외
임대차 목적물이 유통산업발전법상 대규모점포의 일부인 경우에는 권리금 보호규정 자체가 적용되지 않습니다. (청주지방법원 2017. 6. 29. 선고 2016가합22759 판결) (상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호)
4. 손해배상액 산정 기준
임대인이 정당한 사유 없이 거부하여 손해배상책임이 인정되는 경우, 배상액은 ① 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 ② 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 한도로 합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항) 또한 이 손해배상청구권은 임대차 종료일로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항)
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