안녕하세요. 수원 법무법인 율린에서 활동하고 있는 박소윤 변호사입니다.
부동산 계약 현장에서 “일단 돈 일부만 입금해서 물건부터 잡아두세요”라는 말, 참 많이 듣습니다. 정식 계약 전 건네는 이른바 ‘가계약금’은 거래를 원활히 해주기도 하지만, 마음이 바뀌는 순간 가장 피곤한 쟁점이 되기도 합니다.
오늘은 13년 차 변호사의 시각에서, 법원 판례를 통해 가계약금 반환의 핵심 기준과 실무적 대응 방안을 객관적으로 정리해 드립니다.
1. 계약금이란?
가. 쉽게 말하면..
부동산 매매계약을 정식으로 체결하면서 매수인이 매도인에게 건네는 돈입니다. 보통 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 지급합니다.
나. 계약금의 핵심 기능 — “해약금”
민법은 계약금에 대해 다음과 같이 규정합니다 (민법 제565조 제1항).
“매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주면 계약을 해제할 수 있다.”
예시를 들어보겠습니다.
A씨가 B씨 소유 아파트를 3억 원에 사기로 하고 계약금 3,000만 원을 지급했습니다.
A씨(매수인)가 마음이 바뀌면 → 3,000만 원을 포기하고 계약 해제 가능
B씨(매도인)가 마음이 바뀌면 → 6,000만 원(배액)을 A씨에게 돌려주고 계약 해제 가능
단, 상대방이 이미 이행에 착수(예: 잔금 준비, 등기 서류 준비 등)한 이후에는 이 방법으로 해제할 수 없습니다 (민법 제565조 제1항).
다. 주의할 점 — 계약금을 실제로 전부 지급하여야 효력 발생
계약서에 “계약금 3,000만 원”이라고 적어 놓았더라도, 실제로 돈을 건네지 않으면 계약금 계약은 성립하지 않습니다. 또한 계약금 일부만 지급해도 계약금계약이 성립하지 않습니다. 이런 의미에서 계약금계약은 “요물계약”이라고 법리적으로 말합니다. 그 결과, 해약금으로 해제하는 권리도 생기지 않습니다.
2. 가계약금이란?
가. 의미
정식 계약서를 쓰기 전에, “이 물건 나 살게요, 일단 돈 조금 드릴게요”라는 의미로 건네는 돈입니다. 부동산 거래에서 매우 흔하게 이루어지지만, 법에 명확한 규정이 없어 분쟁이 자주 발생합니다.
나. 가계약금의 법적 성질
가계약금은 원칙적으로 “증거금” 입니다. 즉, “나는 이 물건을 살 의사가 있다”는 것을 보여주기 위해 건네는 돈으로, 본계약이 성립하면 계약금의 일부로 처리되고, 본계약이 성립하지 않으면 돌려받는 것이 원칙입니다 (서울동부지방법원 2017. 11. 3. 선고 2017나1266 판결; 부산지방법원 2022. 4. 22. 선고 2021나57568 판결).
예시를 들어보겠습니다.
C씨가 D씨 소유 빌라를 사고 싶어서 공인중개사를 통해 “일단 1,000만 원 드릴게요, 다음 주에 계약서 씁시다”라고 하고 돈을 보냈습니다. 그런데 다음 주에 만나보니 잔금일, 중도금 등 세부 조건이 맞지 않아 계약이 성사되지 않았습니다. → 이 경우 1,000만 원은 증거금이므로 C씨는 돌려받을 수 있습니다.
다. 가계약금은 계약금(해약금)과 다르다
계약금은 민법 제565조에 의해 당연히 해약금의 성질을 가지지만, 가계약금은 그런 규정이 없습니다. 따라서 가계약금을 준 사람이 마음을 바꿨다고 해서 자동으로 그 돈을 몰취당하는 것이 아닙니다 (서울중앙지방법원 2023. 8. 8. 선고 2022나59242 판결; 의정부지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024나206556 판결).
3. 가계약금, 돌려받을 수 있을까? — 판단 기준
가. 원칙: 돌려받을 수 있다
본계약이 성립하지 않았고, 가계약금을 해약금으로 한다는 별도의 약정이 없었다면 가계약금은 부당이득으로 반환받을 수 있습니다.
나. 예외: 돌려받지 못할 수 있다
당사자 사이에 “가계약금을 해약금으로 한다”는 약정이 명백히 있었다면, 그 약정의 효력이 인정됩니다.
예시 — 해약금 약정이 인정된 경우
공인중개사가 매도인·매수인 양측에게 문자로 “매도인 변심 시 가계약금 배액 상환, 매수인 변심 시 가계약금 포기”라고 보내고 양측이 동의한 경우 → 해약금 약정 인정 가능
예시 — 해약금 약정이 인정되지 않은 경우
공인중개사가 “계약금의 해지 위약금으로는 지급된 가계약금으로만 한정한다”는 문자를 보냈으나, 이것만으로는 매수인이 가계약금을 포기하고 매도인이 배액을 상환하기로 하는 약정이 명백히 인정된다고 볼 수 없어 가계약금 1,000만 원을 반환해야 한다고 판결 (부산지방법원 2023. 9. 20. 선고 2022나64495 판결).
4. 실제 판례로 보는 사례들
가. 가계약금 반환 인정 사례
1) 본계약의 세부 조건이 합의되지 않아서 계약성립이 되지 않았고, 해약금 약정도 없었던 경우
사건 개요: 매수인이 아파트 매매를 위해 1,000만 원을 가계약금으로 송금했으나, 계약금·중도금·잔금의 액수와 지급 시기, 인도일, 가등기 말소 시기 등에 대한 합의가 없었고, 매도인이 가등기 말소 요청을 거부하면서 본계약이 체결되지 않았습니다.
법원 판단: 매매계약의 본질적 사항에 대한 합의가 없었고, 해약금 약정도 없었으므로 가계약금 1,000만 원은 부당이득으로 반환해야 한다 (의정부지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024나206556 판결).
2) 본계약이 성립되지 않았고, 해약금 약정이 인정되지 않는 경우
사건 개요: 원고가 음식점 양도 광고를 보고 500만 원을 가계약금으로 송금했으나, 실제 매출이 광고와 달라 양도계약을 체결하지 않았습니다. 피고는 “취소하면 몰취된다고 했다”고 주장했습니다.
법원 판단: 가계약금을 해약금으로 약정했다는 증거가 없으므로 500만 원을 부당이득으로 반환해야 한다 (서울서부지방법원 2025. 7. 17. 선고 2024나48296 판결).
나. 가계약금 반환 부정 사례
1) 가계약시에 해약금 약정이 명시된 경우
사건 개요: 가계약서에 “본 계약서를 작성하기 전까지는 매도인은 가계약금의 배액을 상환하는 방법으로, 매수인은 가계약금을 포기하는 방법으로 계약을 해제할 수 있다”고 명시되어 있었습니다.
법원 판단: 이는 유효한 해약금 약정이므로, 매도인이 가계약금 배액을 상환하면 적법하게 가계약을 해제할 수 있다 (광주고등법원 2022. 9. 28. 선고 2022나21568 판결).
2) 가계약 문자에 해약금 조건이 포함된 경우
사건 개요: 공인중개사가 “매도인의 불이행 시 가계약금 배액 상환, 매수인 불이행 시 가계약금 포기”라는 내용의 문자를 보내고 매도인이 이에 동의하였습니다.
법원 판단: 해약금 약정이 인정되어 매수인이 본계약 체결을 포기하면 가계약금을 돌려받을 수 없다 (전주지방법원 2021. 4. 14. 선고 2020가단6117 판결).
5. 계약금 vs 가계약금
| 구분 | 계약금 | 가계약금 |
| 언제 주나요? | 정식 계약서 작성 시 | 정식 계약 전, 물건을 잡아두기 위해 |
| 법적 근거 | 민법 제565조 | 명문 규정 없음 |
| 해약금 성질 | 원칙적으로 해약금 | 원칙적으로 해약금 아님 |
| 마음이 바뀌면? | 매수인: 포기 / 매도인: 배액 상환 | 원칙적으로 반환 (단, 해약금 약정 있으면 예외) |
| 본계약 불성립 시 | 계약금 효력 유지 | 원칙적으로 반환 |
6. 실무상 꼭 기억할 것
가계약금을 주고받을 때는 반드시 서면으로 다음 사항을 명확히 해두세요.
- 가계약금의 성격: 해약금인지, 단순 증거금인지
- 본계약 체결 기한: 언제까지 본계약을 체결할 것인지
- 본계약 불성립 시 처리: 가계약금을 돌려받는지, 몰취되는지
- 귀책사유별 처리: 매도인 귀책인지, 매수인 귀책인지에 따른 처리 방법
귀찮음을 이유로, 혹은 좋은게 좋은거라는 이유로, 거래 단계나 그 이전의 협상단계에서 위와 같은 상황을 명확히 해두지 않으면 법적으로 문제가 생겼을 경우 권리를 보호받을 수 없음을 명심해야 합니다.
자세한 상담이 필요한 경우 상단의 “상담 문의/예약“을 이용해주십시오
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