공장 부지나 물류창고 부지를 매수할 때 대부분의 매수인은 토지 면적, 용도지역, 건폐율, 전기·용수 공급 여부 등을 꼼꼼히 확인합니다. 그런데 실무에서는 이보다 훨씬 치명적인 문제가 뒤늦게 드러나는 경우가 있습니다.
바로 “공장으로 들어가는 길이 내 땅이 아니었던 경우” 입니다.
등기부상 공장 부지 자체는 정상적으로 매수했는데, 공장 진입을 위해 사용하던 도로가 인근 토지 소유자의 땅이었다는 사실이 뒤늦게 발견되는 사례가 적지 않습니다. 특히 수십억 원 규모의 공장·물류창고·제조시설 거래에서는 이 문제가 단순한 불편을 넘어 사업 자체를 흔들 수 있습니다.
이 글에서는 기업이 반드시 알아야 할 주위토지통행권의 법리와 실무상 유의점을 상세히 살펴보겠습니다.
1. 문제 상황 — 공장을 샀는데 진입도로가 남의 땅인 경우
A회사는 지방의 공장 부지를 50억 원에 매수했습니다. 현장 방문 당시에도 대형 화물차가 문제없이 드나들고 있었고, 수년간 아무 문제 없이 운영되던 공장이었습니다.
그런데 인수 후 얼마 지나지 않아 인접 토지 소유자가 갑자기 이렇게 주장합니다.
“지금까지는 그냥 사용하게 해줬지만, 앞으로는 우리 땅을 통행하지 마십시오.”
공장 건물은 내 소유인데 공장으로 들어가는 길은 남의 소유인 것입니다. 해당 통행로가 막히면 공장 운영 자체가 불가능해질 수 있는 상황이 됩니다. 이 경우 주장할 수 있는 것이 “주위토지통행권“입니다.
2. 주위토지통행권이란 무엇인가
가. 민법상 근거
민법 제219조 제1항은 다음과 같이 규정합니다.
어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.” (민법 제219조 제1항)
쉽게 말하면, 내 토지가 공로(公路, 일반 공중이 자유롭게 통행할 수 있는 도로)에 연결되지 않아 사실상 이용이 불가능한 경우, 인접 토지를 통행할 권리가 법률상 당연히 인정될 수 있다는 의미입니다. 이를 “주위토지통행권”이라고 합니다.
// 다만 통행으로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고, 통행지 소유자에게 손해를 보상해야 합니다.
나. 성립 요건
주위토지통행권이 인정되려면 다음 요건이 충족되어야 합니다.
| 요건 | 내용 |
| 포위지(맹지) 해당 여부 | 내 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없을 것 |
| 통행 불가 또는 과다 비용 | 주위 토지를 통하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용이 필요할 것 |
| 손해 최소 원칙 | 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택할 것 |
3. 기업이 반드시 알아야 할 핵심 — 통행권의 ‘범위’ 문제
기업 입장에서 특히 유의해야할 점이 있습니다. 통행권이 인정된다고 해서 반드시 기존과 같은 방식으로 공장을 운영할 수 있는 것은 아니라는 점입니다. 왜냐하면 “통행권의 범위” 설정 문제가 남아 있기 때문입니다.
가. 통행권의 범위 결정 기준
법원은 주위토지통행권의 범위를 결정할 때 다음 요소들을 종합적으로 고려합니다.
- 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상 및 이용관계
- 부근의 지리적 상황
- 상린지 이용자의 이해득실
- 통행권자에게 필요한 범위
- 통행지 소유자에게 손해가 가장 적은 방법
이는 현재의 토지 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지, 장차의 이용 상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니라는 것이 판례의 입장입니다.
예를 들어 과거에는 소형 공장이었는데, 인수 후 생산량을 늘리면서 25톤 트레일러가 수시로 출입하게 되었다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 인접 토지 소유자는 다음과 같이 주장할 수 있습니다.
“사람 몇 명 다니는 정도는 허용되더라도 대형 화물차가 수십 대씩 다니는 것은 허용할 수 없다.”
실제로 법원에서 자주 다투어지는 쟁점입니다.
- 공장에 출입하는 차량이 대부분 1톤 화물차량인 경우, 이미 영업소의 용도에 필요한 통로로서의 기능을 하고 있다고 보아 대형 화물차량 통행을 위한 주위토지통행권을 인정하지 않은 사례가 있습니다.
- 토목공사를 위해 필요하다거나 공사용 중장비 및 대형 차량이 출입하는 데에 필요한 폭의 통행로를 보장하고 주위토지 소유자로 하여금 이를 수인하도록 하는 것까지를 주위토지통행권의 내용으로 하는 것은 아니라고 판시한 사례도 있습니다.
- 반면, 공장 운영을 위해 대형 화물차의 통행이 사실상 유일한 통로로 기능할 수밖에 없는 경우에는 그 범위 내에서 주위토지통행권이 인정된 사례도 있습니다.
결국 기업이 기대하는 수준의 대형 차량 통행이 항상 인정되는 것은 아니며, 구체적인 사안에서 법원이 쌍방의 이해관계를 형량하여 결정합니다.
나. 통행권이 인정되더라도 통행지를 배타적으로 점유할 수는 없다
주위토지통행권이 인정된다고 하여 통행지에 대한 소유자의 점유까지 배제되는 것은 아닙니다. 통행권자가 통행지를 통행하는 데 그치지 않고 이를 배타적으로 점유하면, 통행지 소유자는 통행권자에 대하여 통행지의 인도를 구할 수 있습니다. 예를 들어 통행로 위에 철문을 설치하거나 구조물을 설치하는 행위는 허용되지 않습니다.
4. 진입로가 있어도 건축허가는 별개의 문제다
실무에서 자주 발생하는 오해가 있습니다.
“주위토지통행권이 있으니까 건축허가도 받을 수 있겠지.”
그렇지 않습니다. 이 두 가지는 전혀 별개의 문제입니다.
가. 건축법상 접도요건
건축법 제44조 제1항은 “건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다”고 규정합니다(건축법 제44조 제1항). 여기서 ‘도로’는 건축법 제2조 제1항 제11호에 따라 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로이거나, 건축허가 또는 신고 시에 시장·군수·구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로를 의미합니다.
나. 민법상 통행권과 건축법상 접도요건은 별개
건축법에 건축과 관련하여 도로에 관한 폭 등의 제한규정이 있다 하더라도, 이는 건물 신축이나 증·개축 허가 시 그와 같은 범위의 도로가 필요하다는 행정법규에 불과합니다. 위 규정만으로 당연히 민법상 주위토지통행권이 바로 생긴다거나, 주위토지의 특정승계인에게 위 행정법규의 제한을 수인해야 할 사법상의 의무가 승계된다고 볼 수 없다는것이 판례의 입장입니다.
다만, 건축법상 규제 내용은 주위토지통행권의 범위를 결정할 때 참작 요소로는 활용됩니다. 즉, 건축법상 접도요건에 적합한 통로의 개설이 허용되지 않으면 토지 소유자가 건축물을 신축할 수 없게 되어 토지 이용에 중대한 지장이 생기므로, 법원은 건축법의 규제 내용도 참작하여 통행로의 필요도와 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정합니다.
결론적으로, 민법상 통행권이 인정되더라도 건축법상 접도요건을 충족하지 못하면 증축이나 신축이 불가능한 경우가 있습니다. 공장 증설을 계획하는 기업이라면 반드시 별도로 검토해야 합니다.
5. 기업 인수·공장 매수 시 반드시 확인해야 할 사항
가. 진입도로의 소유관계 확인
단순히 현황상 도로처럼 보인다고 해서 공용도로인 것은 아닙니다. 지적도와 토지대장을 통해 진입도로의 지번, 소유자, 지목을 반드시 확인해야 합니다. 실제 공장 부지와 도로 부지가 분리되어 있는 경우가 많습니다.
나. 통행 권원의 존재 여부 확인
통행에 관한 지상권·지역권 등기가 있는지, 또는 토지사용승낙서가 존재하는지 확인해야 합니다. //ㅡ 토지사용승낙서는 사법상 채권적 효력만 있으므로, 토지 소유자가 변경되면 새 소유자에게 대항하지 못할 수 있습니다. 가장 안전한 방법은 지역권 설정등기를 마치는 것입니다.
다. 대형 차량 출입 가능 여부 검토
공장 운영에 필요한 차량의 종류와 규모를 사전에 파악하고, 현재 진입도로의 폭과 구조가 이를 수용할 수 있는지 확인해야 합니다. 앞서 살펴본 바와 같이, 주위토지통행권이 인정되더라도 대형 화물차 통행까지 보장되지 않을 수 있습니다.
라. 향후 증축·신축 계획 시 건축법상 접도요건 검토
공장 증설을 계획하고 있다면, 현재의 진입도로가 건축법상 도로에 해당하는지, 접도요건(건축법 제44조)을 충족하는지를 별도로 검토해야 합니다. 주위토지통행권과 건축법상 접도요건은 별개의 문제이므로, 두 가지를 모두 충족해야 합니다.
마. 법률실사(Due Diligence) 시 진입도로 항목 포함
기업 인수·합병(M&A) 또는 대규모 공장 매수 거래에서는 법률실사 과정에서 진입도로의 소유관계와 통행 권원을 반드시 확인 항목에 포함시켜야 합니다. 이 부분이 누락된 경우 거래 후 분쟁이 발생하면 법률실사 과정에서 확인되었어야 할 사항인지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.
진입도로 문제는 거래 직후 발견되는 경우가 많고, 한 번 분쟁이 시작되면 공장 운영 자체가 중단될 수 있습니다. 주위토지통행권이 인정된다 하더라도 그 범위가 기업이 기대하는 수준에 미치지 못할 수 있고, 건축법상 접도요건과는 별개의 문제이므로 증축·신축이 불가능해질 수도 있습니다.
공장 부지나 물류창고를 매수할 예정이라면, 건물과 토지만 볼 것이 아니라 진입도로의 소유관계와 통행 권원, 건축법상 접도요건까지 반드시 사전에 확인하시기 바랍니다.