이번글에서는 임대인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 소정의 실거주 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후, 약 5개월의 실거주 기간을 거쳐 제3자에게 재임대한 경우 손해배상책임에 대해 알아보도록 하겠습니다.

1. 쟁점의 구조

본 사안의 법적 쟁점은 두 단계로 나뉩니다.

제1단계는 갱신거절 당시 임대인의 실거주 의사가 인정될 수 있는가의 문제입니다. 제2단계는 설령 갱신거절이 적법하더라도, 갱신거절 후 5개월이라는 단기간 실거주 후 제3자에게 재임대한 행위가 손해배상 요건을 충족하는가의 문제입니다.

2. 관련 법령

2-1. 계약갱신거절 요건 (제6조의3 제1항 제8호)

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 하면서, 제8호에서 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우‘를 예외 사유로 열거합니다.

이때 실거주에 대해서는 임대인이 주장·증명책임을 부담합니다.

2-2. 갱신거절 후 재임대 시 손해배상 (제6조의3 제5항·제6항)

“임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. (제6조의3 제5항)“

‘갱신되었을 기간’은 동조 제2항에 따라 2년입니다. 따라서 갱신거절 후 2년 이내의 재임대는 정당한 사유가 없는 한 배상 책임이 성립합니다.

3. 실거주 의사를 누가 입증해야 할까

3-1. 임대인이 입증해야 함

원칙적으로 계약갱신거절 당시에 임대인이 실거주 의사가 있었음을 입증해야 합니다. 다만, 실거주 의사는 임대인의 내심에 관한 장래 계획으로서 직접 증명이 어렵습니다. 따라서 법원은 ‘통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정’이 인정되면 실거주 의사를 추인한다는 완화된 기준을 적용합니다.

3-2. 법원의 판단 요소

대법원은 실거주 의사 인정 여부를 다음 사정들을 종합하여 판단합니다.

• 임대인의 현 주거 상황 및 다른 거주공간 보유 여부
• 임대인 또는 가족의 직장·학교 등 사회적 환경과 목적 주택과의 지리적 연관성
• 갱신거절권 행사에 이르게 된 경위 및 동기
• 갱신거절 전후 임대인의 언동 일관성
• 이사 준비의 구체적 존부(이사업체 계약, 전입신고, 기존 주거지 처분 등)
• 임차인의 정당한 계약갱신 신뢰를 훼손하는 배치·모순되는 행동

3-3. 관련 판례 검토

(1) 실거주 의사 인정 사례

부산지방법원 2022. 2. 17. 선고 2021가단325970 판결은, 임차인이 제출한 증거만으로는 임대인의 실거주 의사를 의심할 만한 사정이 인정되지 않는다는 이유로 갱신거절의 적법성을 인정하였습니다.

수원지방법원 2023. 5. 24. 선고 2022나58667 판결도, 갱신거절 당시 실거주 의사가 없었다고 볼 특별한 사정이 드러나지 않는 한 임대인의 갱신거절은 원칙적으로 적법하다고 판시하였습니다.

(2) 실거주 의사 부정 사례

청주지방법원 2023. 2. 9. 선고 2022가단64634 판결은, 임대인이 갱신거절 당시 다른 지역에서 학원을 운영하며 이사가 사실상 불가능함을 자인한 사정에 비추어, 임차인 입장에서 실거주 목적의 진위를 의심할 합리적 사유가 있다고 보아 갱신거절을 부적법으로 판단하였습니다.

대법원 2023다263551 판결은 더 나아가, 임대인이 이미 별도 거주공간을 확보·사용 중인 상황에서 갱신거절을 통지한 후, 원심 변론종결 직전에 아무런 경위 설명 없이 ‘손자 거주 예정’으로 주장을 변경한 것을 모순적 언동으로 평가하여 실거주 의사 증명 불충분을 이유로 원심을 파기환송하였습니다.

4. 5개월 실거주 후 재임대와 손해배상책임

• 실거주 사유로 갱신거절을 하였으나,
• 2년 만료 전 제3자에 대한 임대를 했을 경우,
• 정당한 사유가 없을 경우, 임대인은 손해배상 책임을 집니다.

이 경우 “정당한 사유” 여부가 핵심이 됩니다.

서울중앙지방법원 2024. 1. 24. 선고 2022가단5381714 판결은, ‘정당한 사유’를 ‘갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 인해 제3자에게 임대하지 않을 수 없는 불가피한 사유‘로 한정합니다.

정당한 사유로 인정받으려면, 갱신거절 이후 발생한 예측 불가능한 객관적 사정(전근명령, 중증 질환, 가족 구성 급변 등)을 서면 자료로 소명해야 합니다.

5. 손해배상액의 산정

주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 당사자 간 합의가 없는 한 아래 세 가지 중 최대액을 손해배상액으로 규정합니다.

구분	내용
① 기본배상액	갱신거절 당시 환산월차임 × 3개월
② 차액기준 배상액	(재임대 월차임 – 갱신거절 당시 월차임) × 24개월
③ 실손해액	임차인이 실제로 입은 손해 전액 (이사비, 중개수수료, 주거비 차액 등)
최종 배상액	①②③ 중 가장 큰 금액

환산월차임은 보증금과 월차임을 일정 전환율로 환산하여 산정합니다. 월차임이 고정된 경우 별도의 환산 없이 해당 금액을 그대로 사용합니다.

실무상 재임대 시 임대차 조건이 갱신거절 당시와 큰 차이가 없는 경우 ①이 유리하고, 보증금·월차임이 현저히 상승했다면 ②가 유리할 수 있습니다. 임차인이 강제 이사로 상당한 실손해(이사비, 중개보수, 주거비 차액)를 입은 경우 ③을 중심으로 청구하는 것이 전략적으로 효과적입니다.

6. 실무 전략

6-1. 임대인 측

갱신거절 당시 실거주 의사의 진정성은 내용증명 발송 시점, 이사업체 계약 체결 여부, 전입신고 일자, 기존 주거지 임대차계약 종료 또는 처분 내역 등 객관적 자료로 입증해야 합니다. 단순한 구두 주장이나 5개월 실거주 사실만으로는 정당한 사유 항변을 뒷받침하기 어렵습니다.

재임대의 불가피성 항변을 위해서는, 갱신거절 이후 발생한 예측 불가능한 사정의 발생 시점과 내용을 타임라인으로 정리하고, 이를 뒷받침하는 공문서·의무기록·인사발령서 등을 확보해야 합니다.

6-2. 임차인 측

5개월 실거주 사실은 갱신거절 당시 실거주 의사 결여를 추단하는 간접증거로 활용할 수 있습니다. 특히 재임대 시점의 임대차 조건(보증금·월차임)이 이전보다 상승했다면, 임대인이 시세 차익을 노리고 갱신거절을 남용했다는 주장의 근거가 됩니다.

제6조의3 제6항 각 호 중 청구 금액이 가장 큰 유형을 특정하여 소제기하되, 실손해액을 뒷받침할 이사비 영수증, 중개수수료 영수증, 이전·이후 주거지 임대차계약서 등 자료를 사전에 정비해야 합니다.

임차인이 계약갱신요구권 행사 이전에 임대인의 허위 실거주 주장으로 사실상 퇴거를 강요받은 경우에도 손해배상 청구가 가능하다는 견해가 있으며, 이러한 경우 퇴거 압박 당시의 문자·내용증명 등 증거 확보가 중요합니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신거절 후 5개월이라는 단기간만 거주하고 제3자에게 재임대한 경우, 갱신거절 당시 실거주 의사의 진정성이 인정되더라도, 갱신거절 이후 발생한 예측 불가능하고 불가피한 사정을 구체적으로 입증하지 못하면 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상책임을 면하기 어렵습니다.

서울중앙지방법원 2024. 1. 24. 선고 2022가단5381714 판결이 4개월 실거주 후 재임대 사안에서 정당한 사유 없는 배상 책임을 인정한 점을 고려하면, 5개월 실거주 사안도 정당한 사유의 부존재가 추정되는 상황에서 임대인이 이를 반증해야 하는 구조로 실무가 형성될 가능성이 높습니다.

결국 이 유형의 분쟁에서 핵심은 ‘재임대 결정의 불가피성’을 갱신거절 당시를 기준으로 판단하는 것이며, 그 불가피성을 객관적 자료로 입증할 수 있는지 여부가 사건의 귀결을 좌우합니다.

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