1. 깡통전세의 의미와 위험성
가. 깡통전세란?
깡통전세는 주택을 담보로 한 선순위 은행 대출금이 배당받고 남은 금액이 임차인의 보증금에 미치지 못하는 경우를 말합니다. 즉, 임대인의 채권자가 주택을 경매에 부쳤을 때 은행이 먼저 배당금을 가져가고 나서 대항요건(인도와 전입신고)과 확정일자를 갖춘 임차인이 배당을 받게 되는데, 선순위 은행이 배당받고 남은 금액이 보증금에 미치지 못하는 주택입니다.
나. 깡통전세 예방법
정상적 경기상황에서는 은행의 실담보와 임차인의 보증금의 합계가 주택가격의 70% 안으로 들어온다면 깡통전세의 위험에서 벗어날 수 있습니다. 예를 들어, 시가 2억원의 주택을 임차하는데 등기부상 은행 대출의 채권최고액이 3천 9백만원이라면, 은행의 실채권액은 3천만원 정도일 가능성이 높습니다. 은행은 대출 당시 대체로 실채권액의 120% 내지 130% 선에서 채권최고액을 결정하기 때문입니다.
2. 내용증명 발송
가. 내용증명의 의의
임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 임대차 계약사실, 그 기간이 종료되었다는 사실 및 돌려받아야 할 보증금의 액수를 적어 내용증명우편으로 발송합니다.
나. 내용증명 작성 방법
내용증명우편물은 한글, 한자 또는 그 밖의 외국어로 자획을 명료하게 기재한 문서로 작성해야 하며, 숫자·괄호·구두점이나 그 밖에 일반적으로 사용하는 단위 등의 기호를 함께 기재할 수 있습니다 (우편법 시행규칙 제46조).
내용증명우편물을 발송하고자 하는 자는 내용문서 원본 및 그 등본 2통을 제출하여야 합니다 (우편법 시행규칙 제48조 제1항).
다. 내용증명의 효력
내용증명우편물의 발송인 또는 수취인은 내용증명우편물을 발송한 다음 날부터 3년까지는 우체국에 특수우편물수령증·주민등록증 등의 관계자료를 제시하여 재증명을 청구할 수 있습니다 (우편법 시행규칙 제54조 제1항).
3. 임차권등기명령 신청
가. 임차권등기명령 제도의 의의
임차권등기명령 제도란 임대차가 종료된 후 이사를 해야 하는 임차인이 간편한 방법으로 주택의 임대차 등기를 할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도입니다. 임차권등기명령 제도를 이용하면, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
나. 신청 요건 및 절차
1) 신청 요건
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제1항).
2) 신청서 기재사항
임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제2항):
- 신청의 취지 및 이유
- 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부)
- 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 대항력을 취득하였거나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)
- 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
임차권등기명령신청서에는 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명하여야 하며, 2,000원의 인지를 붙여야 합니다 (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조).
3) 첨부서류
임차권등기명령신청서에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 합니다 (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조):
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 등본
- 확정일자 부여 사실을 증명하는 서류
- 임대차 종료 사실을 증명하는 서류
다. 임차권등기명령의 효력
1) 대항력 및 우선변제권 취득
임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항).
2) 후순위 임차인의 우선변제권 제한
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없습니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제6항).
라. 임차권등기의 우선순위
임차권등기명령신청을 통한 임차권등기의 순위는 신청 순서에 따라 결정됩니다. 예를 들어, 확정일자는 乙이 丙에 우선하나, 임차권등기명령신청을 통한 임차권등기는 丙이 乙에 우선하는 결과가 발생할 수 있습니다. 이런 경우 배당순위는 확정일자를 기준으로 乙이 우선하게 됩니다.
마. 금융기관의 대위신청
금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제9항).
바. 비용청구
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다 (주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
4. 가압류 신청
가. 가압류의 의의
가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있습니다. 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있습니다 (민사집행법 제276조).
나. 가압류의 효과
가압류는 임대인의 재산 처분을 제한하여 향후 강제집행을 보전하는 효과가 있습니다. 다만, 채권의 압류 및 전부명령이 적법하게 이루어진 이상 그 후에 압류 및 전부명령을 받은 채권자가 있더라도 그 채권의 압류 및 전부명령의 효력에는 아무런 영향이 없고 후에 발령된 압류 및 전부명령은 무효입니다.
다. 전세사기피해자의 가압류 수수료 면제
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자가 본인의 임차권보호를 위하여 신청한 전세사기피해주택에 대한 가압류결정 및 경매개시결정에 따른 등기에는 등기신청수수료가 면제됩니다 (등기사항증명서 등 수수료규칙 제7조의3 제1호).
5. 소송 제기
가. 보증금반환청구소송
1) 소송의 의의
임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 보증금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
2) 집행개시요건의 특례
임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제1항).
3) 우선변제권
대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 다만, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 받을 수 없습니다 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 제3항).
6. 형사고소
가. 사기죄의 성립
1) 전세사기의 사기죄 해당 여부
임대인 등이 임차인을 기망하여 전세보증금을 편취한 경우 사기죄가 성립할 수 있습니다. 예를 들어, 제3자에게 경락허가결정이 된 부동산을 그런 사실을 묵비한 채 전세를 놓았다면 경락허가 사실의 불고지는 사기죄에 해당합니다 (대법원 1974. 3. 12. 선고 74도164 판결).
또한, 권한 없이 세입자들과 전세계약을 체결하여 전세금 명목으로 금원을 편취한 경우에도 사기죄가 성립합니다 (대법원 1990. 11. 13. 선고 90도1218 판결).
2) 사기죄와 배임죄의 관계
건물관리인이 건물주로부터 월세임대차계약 체결업무를 위임받고도 임차인들을 속여 전세임대차계약을 체결하고 그 보증금을 편취한 경우, 사기죄와 별도로 업무상배임죄가 성립하고 두 죄가 실체적 경합범의 관계에 있습니다 (대법원 2010. 11. 11. 선고 2010도10690 판결).
나. 고소 절차
1) 고소의 의의
고소는 범죄의 피해자 등이 수사기관에 범죄사실을 신고하여 범인의 처벌을 구하는 의사표시입니다.
2) 고소장 제출
고소인은 고소장을 작성하여 관할 경찰서 또는 검찰청에 제출할 수 있습니다. 고소장에는 피고소인의 인적사항, 범죄사실, 증거자료 등을 기재하여야 합니다.
3) 고소의 효과
고소가 접수되면 수사기관은 수사를 개시하게 되며, 수사 결과에 따라 기소 또는 불기소 처분이 내려집니다.
다. 전세사기 관련 형사처벌
최근 전세사기 사건에서는 징역형과 함께 배상명령이 선고되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 부산지방법원 2023. 10. 11. 선고 2023고단1511 판결에서는 전세사기 방조 혐의로 징역 6년이 선고되었으며, 광주지방법원 2024. 1. 10. 선고 2023노3022 판결에서는 전세자금대출 제도의 허점을 노려 조직적, 계획적으로 대출금을 편취한 사건에서 징역 2년 2월이 선고되었습니다.
7. 전세사기피해자 지원 제도
가. 전세사기피해자 결정
「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 일정 요건을 충족하는 임차인은 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관으로부터 전세사기피해자로 결정받을 수 있습니다 (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조 제3호).
나. 지원 내용
전세사기피해자로 결정되면 다음과 같은 지원을 받을 수 있습니다:
1) 등기신청수수료 면제
전세사기피해자가 본인의 임차권보호를 위하여 신청한 전세사기피해주택에 대한 가압류결정 및 경매개시결정에 따른 등기, 전세사기피해주택에 대한 소유권이전등기, 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기 등에 대해 등기신청수수료가 면제됩니다 (등기사항증명서 등 수수료규칙 제7조의3).
2) 지방세 감면
전세사기피해자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우 지방세 감면 혜택을 받을 수 있습니다 (지방세특례제한법 제36조의4).
3) 주택임대차보호법 적용의 일부 배제
공공주택사업자가 전세사기피해주택을 취득하는 경우에는 「주택임대차보호법」 제3조의5 단서를 적용하지 아니합니다 (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조의7).
8. 주의사항
가. 신속한 대응의 필요성
전세사기 피해를 최소화하기 위해서는 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우 신속하게 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 가압류 신청 등의 조치를 취해야 합니다.
나. 증거자료의 확보
임대차계약서, 보증금 지급 증빙자료, 전입신고 확인서, 확정일자 부여 증명서 등 관련 증거자료를 철저히 보관해야 합니다.
다. 전문가의 조력
전세사기 사건은 법률관계가 복잡하므로 변호사의 조력을 받아 대응하는 것이 바람직합니다.