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지상권 설정계약, 반드시 포함해야 할 필수조항

타인 토지에 건물이나 시설을 올릴 때 가장 먼저 고민해야 하는 건 ‘지상권을 어떻게 설정할 것인가’입니다. 지상권은 한 번 설정되면 토지 소유자도 쉽게 되돌릴 수 없는 강력한 물권이기 때문에, 계약서에 어떤 조항을 넣느냐에 따라 수억 원짜리 분쟁이 갈립니다. 그래서 지상권 설정계약에서는 몇 가지 핵심 항목을 반드시 체크해야 합니다.

1. 지상권의 목적과 범위

가. 지상권 설정의 목적

지상권은 “타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리”입니다(민법 제279조). 따라서 계약서에는 구체적으로 어떤 목적으로 토지를 사용할 것인지를 명확히 기재해야 합니다.

실무상 기재 예시:

나. 지상권의 범위

토지 전부 또는 일부:

구분지상권:

실무 유의사항:

2. 지상권의 존속기간

가. 최단 존속기간의 제한

민법은 지상권의 최단 존속기간을 다음과 같이 정하고 있습니다(민법 제280조 제1항):

이 기간보다 짧게 정한 경우 자동으로 위 기간까지 연장됩니다(민법 제280조 제2항). 이는 지상권자를 보호하기 위한 강행규정입니다(민법 제289조).

나. 존속기간을 정하지 않은 경우

계약으로 존속기간을 정하지 않으면 위 최단존속기간이 적용됩니다(민법 제281조 제1항). 공작물의 종류와 구조를 정하지 않은 경우에는 15년으로 봅니다(민법 제281조 제2항).

다. 최장 존속기간

민법은 지상권의 최장 존속기간에 대해서는 제한을 두지 않고 있습니다. 판례는 존속기간을 영구로 정하는 것도 허용된다고 봅니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다66410 판결).

실무 유의사항:

3. 지료(地料) 및 지료 인상 규정

가. 지료의 의미와 성격

지료는 지상권자가 토지 이용의 대가로 지급하는 금전 또는 유가물을 말합니다

중요한 특징:

나. 지료의 약정 방법

일시불 방식:

정기 지급 방식:

다. 지료 증액 청구권

지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다(민법 제286조).

실무상 특약 예시:

중요한 이유:

라. 지료 미지급의 효과

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않은 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제287조).

실무 유의사항:

4. 양도·전전지상권 설정 금지 여부

가. 원칙: 양도·임대 가능

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있습니다(민법 제282조).

나. 특약에 의한 제한

당사자 간 특약으로 양도나 임대를 금지하거나 제한할 수 있습니다.

실무상 특약 예시:

중요한 이유:

실무 유의사항:

5. 지상물의 수선·관리 책임

가. 원칙

지상권은 토지를 목적으로 하는 권리이므로, 지상물(건물, 공작물 등)의 수선·관리 책임은 원칙적으로 지상권자에게 있습니다.

나. 계약상 명시 사항

지상권자의 의무:

실무상 기재 예시:

중요한 이유:

6. 지상권 설정비용·공과금 부담

가. 지상권 설정비용

등기비용:

측량비용:

실무상 약정:

나. 공과금 부담

토지 관련 공과금:

실무상 약정 예시:

중요한 이유:

7. 지상권 소멸 시 처리

가. 원상회복 의무

지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 합니다(민법 제285조 제1항).

실무상 명시 사항:

나. 매수청구권

지상권자의 매수청구권: 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제283조 제2항).

지상권설정자의 매수청구권: 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다(민법 제285조 제2항).

실무상 특약:

다. 갱신청구권

지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다(민법 제283조 제1항).

실무 유의사항:

라. 실무상 상세 약정 예시

제○조 (지상권 소멸 시 처리)
① 지상권이 존속기간 만료 또는 기타 사유로 소멸한 경우, 지상권자는 지상물을 철거하고 토지를 원상회복하여 지상권설정자에게 인도하여야 한다.
② 제1항의 원상회복은 지상권 소멸일로부터 6개월 이내에 완료하여야 한다.
③ 지상권자가 제1항의 의무를 이행하지 않는 경우, 지상권설정자는 지상권자의 비용으로 철거 및 원상회복을 할 수 있다.
④ 지상권설정자가 지상물의 매수를 청구하는 경우, 매수가액은 감정평가법인의 평가액으로 한다.

8. 기타 중요한 계약요소

가. 지상권 설정등기

지상권은 등기함으로써 효력이 생깁니다(민법 제186조). 따라서 계약서에 등기 절차에 관한 사항을 명시해야 합니다.

실무상 약정:

나. 계약 위반 시 처리

해지 사유:

손해배상:

다. 분쟁 해결 방법

지상권 설정계약은 장기간에 걸쳐 효력을 발생하는 중요한 계약입니다. 위에서 설명드린 각 요소들을 명확히 약정하지 않으면 향후 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

특히 존속기간, 지료, 원상회복 의무는 분쟁의 주요 원인이 되므로 세심한 주의가 필요합니다. 또한 민법 제280조 내지 제287조의 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 것은 효력이 없다는 점(민법 제289조)을 유념하여 계약서를 작성하시기 바랍니다.

복잡한 사안이거나 고액의 거래인 경우에는 계약서 작성 전에 충분한 법률 검토를 거치시기를 권장드립니다.

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