A씨는 2024년 3월, 서울시 강남구의 아파트를 B씨로부터 12억 원에 매수했습니다. 계약금 1억 원, 중도금 4억 원, 잔금 7억 원으로 나누어 지급하기로 하고, 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 해주기로 약정했습니다. A씨는 약정일에 잔금을 전액 송금했으나, B씨는 “양도소득세 문제를 정리해야 한다”며 등기 이전을 미루었습니다.
이후 B씨가 채권자에게 채무불이행으로 압류를 당하면서, A씨는 자신의 등기권이 침해될 위험에 처했습니다. 이에 A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기절차이행청구소송을 제기했습니다.
A씨의 주장은 인용될 수 있을까요?
1. 소유권이전등기청구권의 법적 성격
가. 소유권이전등기청구권의 의의
소유권이전등기청구권은 매매계약 등 소유권이전을 목적으로 하는 원인행위의 효과로 채권자가 채무자에게 등기의 방법으로 물권행위의 성립요건을 갖출 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리입니다. 이는 채권의 일종으로서, 소유권이전등기청구권자는 채무자의 지위에 있는 등기의무자에게만 소유권이전등기청구권을 행사할 수 있고, 직접 등기의 목적이 되는 부동산에 대한 대물효를 가지지 아니합니다 (대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결).
나. 발생원인
판례는 법률행위에 의한 등기청구권은 매매계약 등으로부터 발생한다는 입장을 취하고 있습니다 . 즉, 매매계약이 체결되면 매수인은 매도인에 대하여 소유권이전등기청구권을 취득하게 됩니다.
다. 양도 가능성과 제한
소유권이전등기청구권도 재산권이므로 이를 양도·처분할 수 있습니다. 다만, 이는 그 이행과정에 신뢰가 따르는 권리이므로 통상의 채권과 달리 그의 양도·처분은 반드시 채무자의 동의 또는 승낙을 얻어야 대항력이 생깁니다 (대법원 2000. 2. 11. 선고 2000다51216 판결)
2. 소유권이전등기청구권에 대한 압류의 효력
가. 압류의 의의와 효력
소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 그 변제금지의 효력에 의하여 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 됩니다 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결).
금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 하며, 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생깁니다 (민사집행법 제227조).
나. 압류의 대물적 효력 부존재
그러나 소유권이전등기청구권에 대한 압류는 채권에 대한 것이지 등기청구권의 목적물인 부동산에 대한 것이 아니고, 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 등기부에 이를 공시하는 방법이 없는 것으로서 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없습니다 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결).
따라서 소유권이전등기청구권의 압류는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없어서 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 경료한 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없습니다 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결).
다. 제3채무자의 의무와 불법행위 책임
다만, 제3채무자가 압류결정을 무시하고 채무자에게 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 경료하여 준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위를 구성하고 그에 따른 배상책임을 지게 됩니다 (대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다39371 판결).
특히 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서 이것이 확정되면 채무자는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 제3채무자는 이를 저지할 방법이 없으므로, 소유권이전등기청구권이 압류된 경우에는 변제금지의 효력이 미치고 있는 제3채무자로서는 일반채권이 압류된 경우와는 달리 채무자 또는 그 채무자를 대위한 자로부터 소유권이전등기청구소송이 제기되었다면 이에 응소하여 그 소유권이전등기청구권이 압류된 사실을 주장하고 자신이 송달받은 압류결정을 제출하는 방법으로 입증하여야 할 의무가 있습니다 (대법원 2000. 2. 11. 선고 98다35327 판결).
3. 매매계약과 동시이행의 항변
가. 동시이행관계
부동산 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔금지급의무는 동시이행관계에 있습니다 (민법 제536조, 제568조).
따라서 매도인은 매수인으로부터 매매대금을 지급받음과 동시에 매수인에게 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있습니다 (대법원 2003. 3. 28. 선고 2000다24856 판결).
나. 이행제공의 필요성
매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하려면 스스로 소유권이전등기 및 근저당권말소등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 합니다 (서울고등법원 2020. 7. 16. 선고 2019나2024726 판결).
4. 사례 분석
가. 사실관계 정리
- A씨는 B씨로부터 아파트를 12억 원에 매수
- 계약금 1억 원, 중도금 4억 원 지급 완료
- 잔금 7억 원을 약정일에 전액 송금
- B씨는 양도소득세 문제를 이유로 등기 이전 미루다가 채권자에게 압류당함
- A씨가 소유권이전등기절차이행청구소송 제기
나. 법률관계 분석
1) A씨의 소유권이전등기청구권 성립
A씨는 B씨와 매매계약을 체결하고 계약금, 중도금, 잔금을 모두 지급하였으므로, B씨에 대하여 소유권이전등기청구권을 취득하였습니다. 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 합니다 (부동산등기 특별조치법 제2조 제1항 제1호).
2) 동시이행관계의 소멸
A씨가 잔금 7억 원을 약정일에 전액 송금하였으므로, 매수인의 잔금지급의무는 이행이 완료되었습니다. 따라서 B씨의 소유권이전등기의무와 A씨의 잔금지급의무 사이의 동시이행관계는 소멸하였고, B씨는 A씨에게 무조건 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있습니다.
3) B씨의 압류와 A씨의 권리
B씨가 채권자에게 채무불이행으로 압류를 당한 경우, 그 압류가 소유권이전등기청구권에 대한 압류인지, 아니면 아파트 자체에 대한 압류(가압류)인지에 따라 법률관계가 달라집니다.
가) 소유권이전등기청구권에 대한 압류인 경우
만약 B씨의 채권자가 A씨의 B씨에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 경우, 이는 채권에 대한 압류이므로 B씨(제3채무자)는 A씨(채무자)에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 됩니다.
그러나 이러한 압류는 채권에 대한 것이지 부동산 자체에 대한 것이 아니므로, A씨와 B씨 및 압류채권자 사이에만 효력을 가지며, 제3자에 대하여는 압류의 변제금지의 효력을 주장할 수 없습니다.
따라서 A씨가 B씨를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 받으면, 그 판결에 기하여 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있습니다 (민사집행법 제263조). 다만, B씨가 압류결정을 무시하고 A씨에게 이전등기를 이행한 경우, 압류채권자에 대하여 불법행위책임을 질 수 있습니다.
나) 아파트 자체에 대한 가압류인 경우
만약 B씨의 채권자가 아파트 자체에 대하여 가압류를 한 경우, 이는 부동산에 대한 처분금지의 효력을 가지므로, B씨는 A씨에게 소유권이전등기를 해줄 수 없습니다.
이 경우 A씨는 가압류채권자를 상대로 제3자이의의 소를 제기하여 가압류의 취소를 구할 수 있습니다. A씨가 매매대금을 모두 지급하여 소유권이전등기청구권을 취득한 이상, 가압류 이전에 이미 권리를 취득한 것이므로, 가압류의 효력이 A씨에게 미치지 않는다고 주장할 수 있습니다.
다. 결론 및 조언
1) 소유권이전등기청구소송의 제기
A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기절차이행청구소송을 제기하여 승소판결을 받아야 합니다. 잔금을 모두 지급하였으므로 동시이행관계는 소멸하였고, B씨는 무조건 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있습니다.
2) 압류의 유형 확인
B씨가 당한 압류가 소유권이전등기청구권에 대한 압류인지, 아니면 아파트 자체에 대한 가압류인지를 확인해야 합니다. 등기부등본을 열람하여 가압류등기가 되어 있는지 확인하고, 압류채권자에게 압류결정문을 요청하여 압류의 대상을 확인해야 합니다.
3) 가압류가 있는 경우의 대응
만약 아파트에 가압류등기가 되어 있는 경우, A씨는 가압류채권자를 상대로 제3자이의의 소를 제기하거나, 가압류해제를 조건으로 소유권이전등기청구를 할 수 있습니다. 또한 가압류채권자와 협의하여 공탁 등의 방법으로 가압류를 해제할 수도 있습니다.
4) 신속한 등기 확보의 중요성
부동산 매매계약에서는 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 받는 것이 원칙입니다. 잔금을 지급하고도 등기를 받지 못하면 매도인의 다른 채권자들에 의한 압류나 가압류, 또는 매도인의 이중매매 등으로 인하여 권리를 침해받을 위험이 있으므로, 반드시 잔금 지급과 동시에 등기를 받아야 합니다.