이번 글에서는 부동산 매수후 이전 등기 완료 전에 이전등기청구권 또는 부동산에 압류가 들어올 경우에 대해 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.
A씨는 2024년 3월, 서울시 강남구의 아파트를 B씨로부터 12억 원에 매수했습니다. 계약금 1억 원, 중도금 4억 원, 잔금 7억 원으로 나누어 지급하기로 하고, 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 해주기로 약정했습니다. A씨는 약정일에 잔금을 전액 송금했으나, B씨는 “양도소득세 문제를 정리해야 한다”며 등기 이전을 미루었습니다.
이 상황에서 A씨의 채권자 C가 B씨의 이전등기청구권에 압류를 건 경우와 B씨의 채권자 D가 이 사건의 아파트에 대해 압류를 건 경우 어떻게 될까요?
1. 상황 정리
가. C가 A씨의 소유권이전등기청구권에 압류를 건 경우
A씨는 B씨에 대해 “이 아파트의 소유권이전등기를 해달라”는 채권(소유권이전등기청구권)을 가지고 있습니다. 이 채권은 재산적 가치가 있는 권리이므로, A씨의 채권자 C는 이 채권을 압류할 수 있습니다. 이때 A씨가 채무자, B씨가 제3채무자가 됩니다. (민사집행법 제244조 제2항)
나. D가 이 아파트 자체에 압류를 건 경우
아파트는 아직 B씨 명의이므로, D는 B씨의 채권자로서 B씨 소유의 아파트에 압류를 걸 수 있습니다.
2. 두 압류의 법적 성질 — 핵심 차이
| 구분 | C의 압류 | D의 압류 |
|---|---|---|
| 압류 대상 | A씨의 B씨에 대한 소유권이전등기청구권(채권) | B씨 소유의 아파트 자체(부동산) |
| 채무자 | A씨 | B씨 |
| 제3채무자 | B씨 | 없음(부동산 자체 압류) |
| 효력 범위 | A씨·B씨·C 사이에서만 효력 | 대세적 효력(등기부에 공시) |
3. C의 압류(소유권이전등기청구권 압류)의 법률관계
가. 압류의 효력
소유권이전등기청구권에 대한 압류는 채권에 대한 것이지, 아파트 자체에 대한 것이 아닙니다. 따라서 등기부에 공시되지 않고, 당해 채권자(C)·채무자(A씨)·제3채무자(B씨) 사이에서만 효력이 있습니다. 압류와 관계없는 제3자에 대해서는 처분금지적 효력을 주장할 수 없으므로, 아파트 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력은 없습니다.
나. B씨의 의무 — 임의로 이전등기 불가
압류의 변제금지 효력에 의해 제3채무자인 B씨는 채무자인 A씨에게 임의로 소유권이전등기를 해주어서는 안 됩니다.
다. A씨가 B씨를 상대로 소유권이전등기 소송을 제기할 수 있는가?
원칙적으로 가능합니다. 채권에 대한 압류가 있더라도 이는 채무자가 제3채무자로부터 현실로 급부를 추심하는 것만을 금지하는 것이므로, A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기할 수 있고, 법원은 압류를 이유로 이를 배척할 수 없습니다.
다만, 중요한 예외가 있습니다. 소유권이전등기를 명하는 판결은 의사의 진술을 명하는 판결로서, 이것이 확정되면 A씨는 일방적으로 이전등기를 신청할 수 있고 B씨는 이를 저지할 방법이 없습니다. 따라서 이 경우 법원은 압류의 해제를 조건으로 소유권이전등기절차의 이행을 명하여야 합니다. (대전지방법원 2021. 6. 9. 선고 2020나107986 판결) (춘천지방법원 강릉지원 2023. 11. 14. 선고 2023나30567 판결) (서울고등법원 2024. 7. 19. 선고 2023나2054380 판결)
(참고: A씨가 소유권이전등기 소송에서 승소하더라도, 판결 주문은 “C의 압류가 해제되는 것을 조건으로 소유권이전등기절차를 이행하라”는 형태가 됩니다.)
라. B씨가 압류를 무시하고 A씨에게 이전등기를 해준 경우
만약 B씨가 압류를 무시하고 A씨에게 이전등기를 해주고, A씨가 다시 제3자에게 이전등기를 해준 경우, C는 그 제3자에게 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없습니다. 위에서도 말했듯이, 채권 가압류는 제3자에 대해서는 효력을 주장할수 없기 때문입니다. 다만 B씨의 행위는 C에 대한 불법행위가 되어 B씨는 손해배상책임을 집니다.
마. C가 추심명령을 받은 경우
C는 압류 후 추심명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제244조 제4항). 추심명령을 받은 C는 B씨를 상대로 A씨 명의의 소유권이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기할 수 있습니다. 이 경우 다른 압류가 경합되어 있더라도 B씨는 이를 이유로 C의 청구에 대항할 수 없습니다.
4. D의 압류(아파트 자체에 대한 압류)의 법률관계
가. 압류의 효력
D는 B씨 소유의 아파트 자체에 압류를 건 것이므로, 이는 등기부에 공시되어 대세적 효력이 있습니다. 압류 이후 B씨가 아파트를 처분하더라도 D에게 대항할 수 없습니다.
나. A씨의 지위 — 핵심 문제
A씨는 잔금을 전부 지급하였으나 아직 소유권이전등기를 받지 못한 상태입니다. 즉 A씨는 채권자(소유권이전등기청구권자)에 불과하고, 아직 소유권자가 아닙니다.
따라서 D의 압류는 적법하게 B씨 소유의 아파트에 효력을 미칩니다.
다. A씨가 취할 수 있는 조치
A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 승소 판결을 받고, 이를 집행권원으로 소유권이전등기를 마쳐야 합니다. 소유권이전등기를 마치기 전까지는 A씨는 D의 압류에 대항할 수 없습니다.
A씨가 소유권이전등기를 마치기 전에 D의 신청으로 경매가 진행되면, A씨는 소유권을 취득하지 못할 위험이 있습니다. 이 경우 A씨는 민법 제576조의 담보책임을 B씨에게 물을 수 있습니다.
라. B씨의 책임
B씨는 잔금을 수령하고도 정당한 이유 없이 소유권이전등기를 지연하고 있으므로, A씨에 대해 채무불이행 책임을 집니다. A씨는 B씨를 상대로 소유권이전등기 이행 청구 및 지연으로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5. A의 현실적 대응책: B 소유 아파트에 처분금지가처분 걸기
A씨는 B씨에 대해 소유권이전등기청구권이라는 피보전권리를 가지고 있고, B씨가 정당한 이유 없이 등기 이전을 미루고 있어 현상이 바뀌면 권리 실행이 매우 곤란해질 염려가 있으므로, 민사집행법 제300조 제1항에 따라 부동산 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. (민사집행법 제300조 제1항)
피보전권리: A씨의 B씨에 대한 소유권이전등기청구권 보전의 필요성: B씨가 등기 이전을 지연하고 있고, 제3자(D 등)의 압류 위험이 현실화된 상황
또한, 가처분의 피보전권리는 가처분 신청 당시 확정적으로 발생한 것이어야 하는 것은 아니고 이미 그 발생의 기초가 존재하는 한 장래에 발생할 권리도 가처분의 피보전권리가 될 수 있습니다.
처분금지가처분이 집행되더라도 B씨가 아파트를 처분하는 것이 법률상 완전히 불가능해지는 것은 아닙니다. 다만, 가처분에 저촉되는 범위 내에서 가처분채권자인 A씨에게 대항할 수 없을 뿐입니다.
즉, B씨가 가처분 이후 아파트를 제3자에게 처분하더라도 그 처분 자체가 절대적으로 무효가 되는 것이 아니라, A씨와의 관계에서만 상대적으로 무효가 됩니다.
A씨가 먼저 처분금지가처분 등기를 마친 후 D가 아파트에 압류를 건 경우, D의 압류는 가처분 등기보다 후순위가 됩니다.
이후 A씨가 본안소송(소유권이전등기 청구소송)에서 승소하여 소유권이전등기를 마치면, 부동산등기법 제94조 제1항에 따라 A씨는 가처분 등기 이후에 마쳐진 D의 압류등기 등 자신의 권리를 침해하는 등기를 단독으로 말소 신청할 수 있습니다. (부동산등기법 제94조)
실무 포인트: 가처분 등기 이후의 압류·가압류·소유권이전등기 등은 A씨의 소유권이전등기 경료 시 말소 대상이 됩니다.
(반대로 D의 압류가 먼저 이루어진 후 A씨가 처분금지가처분을 신청한 경우, A씨의 가처분은 D의 압류보다 후순위가 됩니다. 이 경우 D의 압류에 기한 경매절차가 진행되면 A씨는 소유권을 취득하지 못할 위험이 있습니다.)
6. 실무적 대응 전략 요약
| 상황 | A씨의 대응 |
|---|---|
| C의 압류(등기청구권 압류) | 소유권이전등기 소송 제기 → 압류 해제 조건부 판결 → 압류 해제 후 등기 |
| D의 압류(아파트 자체 압류) | 신속히 소유권이전등기 소송 제기 및 가처분 신청 검토 → 등기 선행 확보 |
| 공통 | B씨의 등기 지연에 대한 채무불이행 손해배상 청구 병행 |
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