상가·지식산업센터·오피스텔 분양 현장에서는 다음과 같은 설명을 흔히 들을 수 있습니다.
“이미 임차인이 확정되어 있습니다.”
“3년 동안 공실 걱정 없이 월세를 받을 수 있습니다.”
“대출이 90%까지 나오기 때문에 계약금만 준비하면 됩니다.”
“주변 개발이 완료되면 시세가 최소 30% 이상 오를 겁니다.”
수분양자는 분양 목적물 자체만 보고 계약하지 않습니다. 누가 입점하는지, 어느 정도의 임대수익을 얻을 수 있는지, 대출이 얼마나 가능한지 등을 종합하여 수억 원에 이르는 투자 여부를 결정합니다.
그런데 잔금을 지급한 뒤 임차인이 없거나, 약속한 대출이 실행되지 않거나, 예상했던 임대수익을 얻지 못하게 되면 문제가 생깁니다.
이때 수분양자는 분양상담사의 설명을 이유로 계약을 취소하거나 시행사·분양대행사에 손해배상을 청구할 수 있을까요?
결론부터 말하면, 분양상담사가 ‘확정수익’이라는 표현을 사용했다는 사실만으로 계약취소나 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다. 법원은 상담사의 설명이 구체적인 사실을 허위로 고지한 것인지, 단순한 전망이나 과장된 홍보에 불과한지, 그 설명이 계약 내용으로 편입되었는지 등을 종합적으로 판단합니다.
1. 분양상담사의 설명은 모두 계약 내용이 되는가
가. 분양광고는 원칙적으로 ‘청약의 유인’이다
분양광고나 상담사의 설명은 일반적으로 계약을 체결하도록 고객을 유인하는 행위입니다. 광고에 기재되거나 상담 과정에서 언급되었다고 해서 그 내용이 모두 바로 분양계약상 의무가 되는 것은 아닙니다.
특히 다음과 같은 표현은 계약상 확정적인 약속이라기보다 예상이나 홍보문구로 평가될 가능성이 큽니다.
- 향후 큰 시세차익을 얻을 수 있다는 설명
- 주변 상권이 크게 활성화될 것이라는 설명
- 공실 가능성이 거의 없다는 설명
- 높은 수익률을 기대할 수 있다는 설명
대법원은 “상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다”고 판시하고 있습니다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결).
또한 상가와 같이 용도가 특정된 시설을 분양받을 경우 그 운영방법이나 수익은 기본적으로 투자자의 판단 영역에 속하므로, 일정한 수익을 얻을 수 있다는 일반적인 광고가 있었다는 사정만으로 곧바로 기망행위가 되는 것은 아니라고 봅니다.
분양계약서에 “본 계약서의 내용 외 분양상담 시 분양요원과 구두 또는 서면상으로 이루어진 특약은 어떠한 내용이라도 그 효력을 주장할 수 없음을 인정한다”는 조항이 포함되어 있고 수분양자가 이에 서명한 경우, 분양광고나 분양상담에서 언급된 내용은 분양계약의 내용에 포함되지 않는다고 본 판례도 있습니다.
나. 구체성과 확정성이 높으면 결론이 달라질 수 있다
반면 상담사의 설명이 단순한 전망을 넘어 구체적이고 확정적인 사실에 관한 것이라면 문제가 달라집니다.
예를 들어 다음과 같은 설명입니다.
- “○○주식회사와 보증금 1억 원, 월세 500만 원, 임대기간 3년의 임대차계약이 이미 체결되어 있습니다.”
- “금융기관으로부터 분양대금의 90%에 해당하는 대출 승인을 받았습니다.”
- “공실이 발생하면 시행사가 3년간 매월 400만 원을 직접 지급합니다.”
이러한 내용은 단순한 투자 전망이 아니라 현재 존재하는 임대차계약, 대출승인 또는 수익보장약정에 관한 구체적 사실입니다. 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 원칙에 비추어 비난받을 정도로 허위 고지했다면, 일반적인 과장광고의 범위를 넘어 기망행위가 될 수 있습니다.
최근 대법원은 이러한 판단 기준을 더욱 구체화하였습니다.
즉, “문제가 되는 상품의 선전·광고가 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 것인지는, 설명된 내용의 구체성과 확정성, 설명된 내용이 실제에 부합하는 정도 및 표의자의 의사결정에 영향을 미친 정도 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 이 경우 표의자의 착오가 적극적으로 유발되었는지, 표의자가 설명된 내용을 만연히 신뢰하여 법률행위에 나아갔는지, 설명된 내용이 법률행위의 내용으로 편입되었는지 등을 부가적으로 고려할 수 있다”고 판시하였습니다.
2. 최근 대법원은 왜 분양대행사의 책임을 부정했을까
대법원은 2026년 5월 8일 선고한 2025다219673 판결에서 상가 분양대행사 직원의 설명이 기망행위에 해당하는지가 문제 된 사건을 판단하였습니다.
수분양자는 분양대행사 직원들로부터 다음과 같은 설명을 들었습니다.
- 3년간 선임대가 확보되어 있다.
- 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.
- 계약금만 납부하면 잔금의 90%를 대출받을 수 있다.
- 확실한 시세차익을 얻을 수 있다.
분양계약 후 선임대차계약이 해지되었지만, 분양대행사 직원들은 잔금 지급을 망설이는 수분양자에게 계속해서 잔금 지급을 권유하였고 부족한 잔금까지 빌려주었습니다. 원심은 임대차관계에 관하여 사실과 다른 내용을 적극적으로 제시하였다는 이유로 기망행위를 인정하였습니다. 그러나 대법원은 이 부분을 파기하였습니다.
가. 최초 설명 당시에는 실제 임대차계약이 존재하였다
분양계약 체결 전에 선임대차계약이 실제로 체결되어 있었다면, 그 시점의 설명 자체를 허위라고 단정하기 어렵습니다. 대법원은 “당시 피고 회사와 L 사이에 이 사건 상가에 관한 선 임대차계약이 체결된 상태였으므로, 이러한 확약서의 내용이 허위라거나 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 허용되지 않을 정도라고 보기 어렵다”고 판단하였습니다. 분양 이후 사정이 변경되어 임대차계약이 해지되었다는 사실만으로 최초 분양 당시부터 기망행위가 있었다고 볼 수는 없다고 본 것입니다.
나. 임대차계약 해지 이후 별도의 보상합의가 있었다
이 사건에서는 이후 수분양자에게 입주지원금과 임대 여부와 무관한 6개월분 월차임 상당액을 지원한다는 확약서가 다시 작성되었습니다. 대법원은 이러한 후속 확약서가 작성된 경위에 비추어 보면, 수분양자 역시 기존 임대차계약이 해지되었다는 사실을 알았고, 새로운 임대차계약이 체결되지 않을 경우를 대비해 별도의 보상을 합의하였을 가능성이 높다고 판단하였습니다.
다. 확약 내용이 실제로 이행되었다
분양대행사 직원들은 분양계약 과정에서 작성한 확약서의 내용을 실제로 이행하였습니다. 대법원은 “피고 C, D은 분양계약 체결 과정에서 작성한 확약서의 내용을 이행하였고, 이외에 피고 C, D이 잔금 지급 과정에서 원고에게 한 약속을 이행하지 않았다고 볼 만한 사정은 존재하지 않는다”고 판단하였습니다. 당초 약속을 전혀 이행하지 않은 경우와, 변경된 사정을 반영해 새로운 보상안을 합의하고 이를 이행한 경우는 법적 평가가 다를 수밖에 없다고 본 것입니다.
라. 수익과 시세차익에 대한 설명은 추상적인 예상에 가까웠다
대법원은 “이 사건 상가로부터 얻을 수 있는 수익이나 시세차익에 관한 피고 C, D의 설명은 일반적이고 평균적인 상황을 가정하여 추상적으로 이루어진 예상 정도에 불과해 보이고, 그 내용이 이 사건 분양계약의 내용에 편입되었다고 할 수도 없다”고 판단하였습니다.
이 판결의 의미는 분양상담사의 책임을 전면 부정한 데 있지 않습니다. 핵심은 설명의 구체성과 확정성, 실제 사실과의 차이, 계약 체결에 미친 영향, 후속 합의와 이행 경위까지 모두 살펴야 한다는 것입니다.
3. 분양상담사가 알려주지 않은 사실도 기망행위가 될 수 있다
기망행위는 거짓말을 적극적으로 하는 경우에만 성립하는 것은 아닙니다. 반드시 알려야 할 중요한 사실을 숨기는 경우에도 성립할 수 있습니다.
대법원은 “부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다”고 판시하고 있습니다.
예를 들어 다음과 같은 사정이 이에 해당할 수 있습니다.
- ‘입점 확정’이라고 홍보한 핵심 임차인이 이미 계약해지를 통보한 경우
- 대출이 확정됐다고 설명했지만 금융기관이 대출을 거절한 경우
- 수익보장 주체가 사실상 지급능력이 없는 회사인 경우
- 주변 핵심 개발사업이 이미 취소되거나 장기간 중단된 경우
- 독점업종이 보장된다고 했지만 동일 업종의 입점이 예정되어 있는 경우
이러한 사실이 분양계약 또는 잔금 지급 여부를 결정하는 핵심 요소라면, 이를 알고도 숨긴 행위가 부작위에 의한 기망행위로 평가될 가능성이 있습니다.
다만 모든 부정적인 사정을 알려야 하는 것은 아닙니다. 고지의무가 인정되려면 해당 사실이 계약 여부를 좌우할 정도로 중요하고, 분양자나 분양대행사 측이 이를 알고 있었으며, 수분양자가 통상적인 방법으로 쉽게 알기 어려웠다는 사정이 필요합니다. 또한 법률상 고지의무의 근거가 되는 거래의 내용이나 거래관행 등 거래실정에 관한 사실을 주장·증명할 책임은 이를 주장하는 측(민사에서는 원고, 형사에서는 검사)에게 있습니다.
4. 계약서에 “구두 약속은 효력이 없다”고 적혀 있으면 끝일까
분양계약서에는 대개 다음과 같은 조항이 포함됩니다.
“본 계약서에 기재되지 않은 분양상담사의 구두 설명은 계약 내용에 포함되지 않는다.”
“수분양자는 장래 수익이나 시세차익에 관한 설명을 신뢰하지 않고 본인의 판단과 책임으로 계약한다.”
이러한 조항은 분양자에게 상당히 유리한 증거입니다. 수분양자가 상담사의 말을 계약상 확정적인 약속으로 이해했다는 주장을 어렵게 만들기 때문입니다.
그러나 이 조항이 분양자에게 모든 거짓말을 허용하는 면책조항은 아닙니다. 상담사가 현재 존재하는 임대차계약, 입점 확정 여부, 대출승인 여부 등 구체적인 사실을 고의로 허위 설명하였다면, 계약서에 구두 약속의 효력을 부정하는 문구가 있다는 이유만으로 기망행위까지 당연히 면책되는 것은 아닙니다.
분양광고가 원칙적으로 청약의 유인이라고 하더라도, 목적물의 구체적 상태나 분양자가 이행할 수 있는 사항에 관하여 계약 내용으로 삼기로 한 명시적·묵시적 합의가 인정되면 해당 내용이 계약상 의무로 편입될 수도 있습니다. 결국 중요한 것은 형식적인 면책문구 하나가 아니라, 상담사가 무엇을 어떤 방식으로 설명하였고 그 설명이 계약 체결에 어떠한 영향을 미쳤는지입니다.
5. 책임은 누구에게 물어야 할까
분양사업에는 시행사, 분양대행사, 신탁회사, 시공사 등 여러 회사가 관여합니다. 따라서 문제가 발생하면 계약서와 광고물에 등장하는 회사들의 역할부터 구분해야 합니다.
가. 분양상담사 개인
허위 설명을 직접 한 상담사는 민법상 불법행위책임을 질 수 있습니다. 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 사람은 이를 배상할 책임이 있습니다. 다만 현실적으로 상담사 개인에게 충분한 변제 자력이 없는 경우가 많기 때문에 상담사 개인만을 상대로 소송하는 것은 실효성이 떨어질 수 있습니다.
나. 분양대행사
상담사가 분양대행사의 직원으로서 분양업무를 수행하는 과정에서 불법행위를 하였다면 분양대행사에는 사용자책임이 문제 될 수 있습니다. 민법은 피용자가 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해에 대해 사용자도 배상책임을 부담하도록 정하고 있습니다.
사용자책임이 성립하려면 사용자와 불법행위자 사이에 사용관계, 즉 사용자가 불법행위자를 실질적으로 지휘·감독하는 관계가 있어야 합니다(대법원 1998. 4. 28. 선고 96다25500 판결). 상담사들이 사용한 분양자료, 교육자료, 상담 대본과 수익률 산정표가 회사 차원에서 제작된 것이라면 분양대행사의 조직적인 관여를 입증하는 자료가 될 수 있습니다.
다. 시행사 또는 분양사업자
시행사가 상담사의 설명을 알고 승인하였거나, 허위 내용이 포함된 분양자료를 직접 제작·배포하였거나, 분양대행사를 실질적으로 지휘·감독하였다면 시행사에도 계약취소나 불법행위책임을 물을 여지가 있습니다.
반면 독립된 분양대행사 직원이 시행사 몰래 개인적으로 한 설명이라면 시행사 책임을 인정받기가 어려워질 수 있습니다. 실제로 대법원은시행사가 분양대행사 직원들을 실질적으로 지휘·감독하는 관계에 있었다고 보기 어렵다는 원심 판단을 수긍하여 시행사에 대한 사용자책임을 부정하기도 하였습니다.
라. 신탁회사
분양계약서의 매도인으로 신탁회사가 기재되어 있거나 분양대금이 신탁회사 계좌로 지급되었다는 사실만으로 신탁회사에 당연히 책임이 발생하는 것은 아닙니다. 신탁회사가 단순한 자금관리자였는지, 직접 분양사업을 수행한 수탁자였는지, 분양광고 제작과 승인에 관여하였는지, 수익보장 내용을 알고 있었는지를 구체적으로 확인해야 합니다.
반면 분양형 토지신탁에서 수탁자인 신탁회사가 직접 허위·과장 분양광고를 한 경우에는 신탁회사에 불법행위책임이 인정될 수 있습니다. 따라서 신탁회사 책임은 회사 명칭이 계약서에 기재되었는지가 아니라, 광고와 분양업무에 실제로 어느 정도 관여하였는지에 따라 달라집니다.
6. 계약취소와 손해배상 중 무엇을 청구해야 할까
가. 사기에 의한 계약취소
상담사의 허위 설명으로 계약을 체결하였다면 민법 제110조에 따른 취소를 검토할 수 있습니다. 계약이 취소되면 원칙적으로 납부한 분양대금의 반환을 구하게 됩니다.
다만 허위 설명이 없었더라도 계약하였을 것으로 보인다면 인과관계가 부정될 수 있습니다. 분양 당시 이미 해당 사실을 알고 있었거나, 이후 변경된 사정을 알고도 잔금을 지급하였다면 취소 주장은 상당히 어려워집니다.
나. 중요부분의 착오에 의한 취소
기망의 고의를 입증하기 어렵더라도 계약의 중요부분에 착오가 있었다면 민법 제109조에 따른 취소를 검토할 수 있습니다. 분양대행사의 광고가 직접적인 기망행위는 아니더라도 수분양자의 동기의 착오를 유발하였고 이것이 계약의 중요 부분에 해당한다면 계약 취소 사유가 될 수 있다고 본 판례도 있습니다.
다만 착오가 수분양자의 중대한 과실로 발생하였다면 취소가 제한될 수 있습니다. 특히 수익형 부동산 투자에서는 계약서와 임대차계약서를 제대로 확인하지 않은 사정이 수분양자에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
다. 불법행위에 따른 손해배상
계약 자체를 취소하지 않고 허위 설명으로 입은 재산상 손해를 청구하는 방법도 있습니다. 다만 분양계약을 유지하면서 분양대금 전액을 손해로 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 일반적으로는 허위 설명이 없었을 경우의 적정가치와 실제 지급한 금액의 차이, 추가로 부담한 금융비용 등 상당인과관계가 있는 손해를 구체적으로 입증해야 합니다.
라. 표시광고법상 손해배상
허위 내용이 개별 상담이 아니라 광고전단, 홈페이지, 문자메시지 등 불특정 다수를 대상으로 한 표시·광고에 포함되었다면 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」에 따른 손해배상도 검토할 수 있습니다. 표시광고법 시행령 제3조 제1항은 사실과 다르게 표시·광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시·광고하는 것을 거짓·과장의 표시·광고로 규정하고 있습니다.
분양상담사가 확정수익이나 선임대를 약속하였다고 해서 모든 분양계약을 취소할 수 있는 것은 아닙니다.
단순히 “수익이 많이 날 것이다”, “시세가 오를 것이다”라는 설명은 장래 전망이나 통상적인 과장광고로 평가될 수 있습니다. 반면 이미 체결된 임대차계약의 존재, 확정된 대출한도, 구체적인 임대료 보장기간과 금액처럼 객관적으로 확인할 수 있는 사실을 허위로 설명하였다면 기망행위가 인정될 가능성이 커집니다.
또한 계약 이후 사정이 변경되었다면 그 사실을 수분양자에게 알렸는지, 별도의 보상합의가 있었는지, 합의 내용이 실제로 이행되었는지도 함께 살펴야 합니다.
상가 분양분쟁의 핵심은 “분양상담사가 무슨 말을 하였는가”에서 끝나지 않습니다. 그 말이 구체적인 사실이었는지, 실제로 허위였는지, 계약을 결정하게 한 핵심 사유였는지, 그리고 시행사·분양대행사·신탁회사가 그 설명에 어떻게 관여하였는지를 증거로 재구성하는 것이 중요합니다.
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